서울 은평구 대조동에 거주하는 직장인 이모씨는 전세계약 만료를 앞두고 집주인으로부터 반전세로 돌려야 한다고 통보받았다. 빌라 전세보증보험 한도가 축소돼 보증금을 줄여야 하니 그 차이만큼 월세를 내라는 것. 이씨는 “돈 아끼려고 전세 사는데 월세까지 더해지면 생활이 힘들다”며 이사를 결심했다. 그런데 서울에서 전세 시세가 낮은 화곡동 쪽을 둘러보니 원룸(전용 33㎡ 이하) 1억원대 전세 매물은 눈을 씻고 봐도 찾을 수 없었다. 인근 공인중개사는 “전세사기 여파로 월세나 반전세가 늘었고, 보증보험이 다 되는 전세는 거의 없다”고 했다. 이씨는 “서울살이를 포기하고 싶다”고 토로했다.

전세사기 여파로 빌라 임대차 시장이 월세 중심으로 재편되면서 1인 가구 주거비 부담이 치솟고 있다. 정부가 매매가와 전세가가 차이가 안 나는 ‘깡통전세’를 막겠다며 전세보증보험 기준을 축소했는데 그 여파로 기존 전세 매물이 반전세나 월세로 바뀌며 전세 매물이 급감하고 있다. 이런 변화는 주로 1억원대 1인 가구가 많이 찾는 ‘저가’ 금액에 몰려 1인 가구에 직격탄이다. ‘울며 겨자먹기’로 가격이 높은 전세를 계약하든가, 아니면 월세로 살 상황이다.

13일 서울 강서 화곡동에서 10년째 공인중개업소를 운영 중인 박모씨는 “괜찮은 전세매물은 1억원대는 없다. 보증금 1억원대로는 월세를 조금이라도 내거나(반전세) 반지하 주택이다. 보증보험 되는 전세 원룸은 2억 이상은 생각해야 한다”고 했다.

저가 전세가 급감한 이유는 전세보증보험 한도축소가 꼽힌다. 정부는 전세사기를 막기 위해 전세금이 공시가격의 150% 이하이면 보증보험을 발급해주던 것을 126%로 강화했다. 매매가 안 돼 시세가 낮게 잡히는 빌라는 공시가가 낮은데 이 기준에서도 150%에서 126%로 축소하니 기존 전세시세로는 보증 한도가 초과한다. 이에 집주인들이 보증금을 줄이고 월세로 전환하게 된다. 전체적으로 전세 매물이 줄다 보니, 보증보험이 가입되는 전세 매물이 더욱 ‘귀해졌다’는 게 공인중개사들 전언이다.

보증보험이 가입되는 전세 매물은 주로 신축 연립·다가구·다세대다. 실사용 가치가 높은 신축 빌라는 구축 빌라보다 매매 거래가 활발해 같은 입지라도 공시가가 높은 편이다. 즉 전세보증보험 한도가 구축 빌라보다 높다.

화곡동 공인중개업소 관계자는 “구축 빌라 집주인들은 반전세나 월세가 많다. 보증보험 되더라도 반전세는 월세가 들어 임차인들이 부담스러워한다. 온전히 보증보험 되는 전세 원룸을 구하다 보니 보증금 2억원대 이상만 거래된다”고 했다.

빌라 전세 시장이 무너지면서 월세 시장이 커지고 있다. 부동산 정보 앱 다방에 따르면, 올해 전국 원룸 월세 거래량은 전체 전월세 거래량의 56%로 최근 10년간 가장 높았다. 3년 전만 해도 34%였는데 전세사기 여파로 2022년 42%, 지난해 52%로 비중이 확대되고 있다. 원룸 월세도 오름세다. 올해 1분기 서울 연립∙다세대(빌라) 보증금 1000만원 기준 원룸(전용 33㎡ 이하)의 평균 월세는 72만8000원이다. 2년 전에는 58만원이었다. 서울에서 자취하는 1인 가구는 2년 사이 매월 14만원 이상을 주거비로 더 써야 한다는 얘기다.

전국비아파트총연맹 관계자는 “아무도 사려하지 않는 구축 빌라는 매매가가 낮게 잡혀 ‘공시가 126%’ 기준 전세가는 시세를 왜곡하게 된다. 그 부작용으로 전세 실종, 월세 상승이 나타나고 결국 서민들 주거비만 올라가고 있다”고 우려했다.