앞서 아거노다님 글에 댓글로 단 내용이지만 조금더 위례에 대해서 더 잘 아는 사람의 입장에서도 이야기 들려주고 싶어 내용 올려 봅니다. 위례에 전혀 관심이 없었던 분이 최근 몇일 사이에 3번 정도 임장하고 쓰신글이면 그정도 스터디 한것에 찬사를 보내드립니만 세부적인 디테일이나 현재 위례 상황을 반영하는 부분에 있어서는 조금 아쉬워 보입니다. 앞서 어떤분께서 말씀하신것처럼 송파쪽만 관심을 가지고 보신것 같구요 보신만큼 조금은 편중된 이야기가 전개 된것 같기도 합니다.

제가 3년간 쭈욱 위례의 성장을 지켜본 바를 첨언해 말씀드려 보겠습니다.

1. 송파 : 그래도 송파가 가장 높을것 같습니다. 하지만 송파쪽은 위신선과 밀접한 관계가 있어 10년정도 장기적 관점을 가지고 보는게 맞다고 봅니다. 10년 정도 장기지만 분당 정자동 상황을 볼때 위신선 개통시 교통의 편리함으로 인해 그래도 리딩을 할거라는 확신에 의문 부호는 생기지 않습니다.(동판교처럼 위례를 대체하는 상황은 생기지 않으니까요)

2. 성남 : 현재 단기적으로는 성남권역 우남역세권 주변 단지, 한빛초중고 혁신 클러스터 단지, 창곡천뷰 확보 가능단지가 조금이나마 위례 시세를 리딩하고 있고 위신선 개통 시점까지는 끌고 갈거라 봅니다.

3. 하남 : 장단기 구분은 모호한 측면이 많습니다. 다만 북위례 이전까지는 임대가 섞이지 않는 학군과 골프장뷰나 남한산성 이용의 편리성으로 어느정도 송파나 성남과 어께를 맞추어 가지 서판교처럼 큰 갭을 보이지 않을것으로 생각되어 집니다.
결론을 말씀 드리면 신도시 학습효과에 투자도 하였고 신도시의 가격 형성과정을 학습하신 분들이 볼때 위례도 향후에 지역별 가치 차이가 많이 나는게 아닐까? 가 투자하는 입장에서 큰 금증이 될것 같습니다. 예컨데 판교는 동판과 그외지역 / 광교는 00단지와 그외지역 / 마곡은 0단지와 그외지역으로 확실한 리딩단지가 있지요. 그러나 전 단언컨데 위례는 앞서 신도시들과 조금 특수한 경우로 생각되어 집니다.
교통일단 위례의 모양은 동그란 방사형이고 트램(11월 PIMAC 발표)만으로도 거여역 마천역 복정역 우남역을 유기적으로 연결해 위례 전체를 커버할수 있습니다. 서판교나 광교일부지역과는 확연히 다른 상황입니다. 오셔서 임장 다녀보시면 생각보다 중앙에서 끝이 가깝다는 말을 이해할수 있을겁니다. 그만큼 조금 빽빽하긴 하겠지요..
학군학군과 중요하게 고려되는 부분이 임대주택부분인데 위례내 1. 군임대와 2. 이주자 순환 3. 시프트를 제외한 저속득층 대상의 임대는(일반적으로 기피하게 되는) 그 비율로 볼때 여타 신도시 대비 가장 양호합니다. 따라서 타 신도시에서 발생한 임대문제는 위례에 그대로 적용하긴 조금 무리가 있을것으로 보이고. 어짜피 위신선 들어 오기전까지는 확연한 리딩단지가 없는 상황에서 84기준 평균 8억짜리 아파트가 만들어 내는 학군은 최소한의 퀄리티는 보장되리라 보여 집니다. 이러한 반증으로 유명학원이 분점형식이 아닌 직영으로 위례내 밀집하고 있구요(정상, 심슨, 늘푸른 등등)
시세형성위례는 위와같은 연유로 위례내에서 큰 갭을 보이진 않을것으로 생각됩니다. 물론 10프로 내외의 격차는 있겠지요(판교처럼 동판 9.3인데 서판6.0 이런식의 편차는 안생 긴다는 말씀입니다) 위례는 잠실-헬리오와 연동되어 움직일것 입니다. 저들과 어깨를 나란히 하기에는 무리가 있을것입니다. 다만 저들이 서울 동남권을 리딩하는 지역이고 그들의 안정적인 대체지로써 역할을 해나갈것 입니다(송파신도시의 계획목적이기도 하지요). 현재 위례의 매매가 편차는 5프로 정도로 그 차이가 크지 않고 향후에 위신선이 들어온다 해도 수혜단지와 비수혜단지의 편차도 10프로 이내일것으로 생각되어 집니다.
간혹 "그럼 무엇이 유망하냐?"는 질문들이 있어 용감하게 말씀드려 보면 개인적인 투자 포인트는 지역별이 아닙니다. 34평이하(신도시중 국민주택규모가 가장적음)와 조망권 단지(조망의 입지가치는 언제나 차별된다)가 그래도 평단가가 조금더 갈것으로 보입니다. 장기적으로는 위례 중앙역세권이 좋아 보이구요. 더불어 최신 위례신도시 지도를 첨부해 드립니다. 참고 되시기 바랍니다.