트렌드를 반걸음만 앞서 읽어 보자.

현재는 주공 소형 썩다리를 가진 강남쪽 집주인들 대기 상태가 많고

근처 신규 분양까지 노리고 벌써 들어온 사람들도 있다.

이쪽은 좀 티를 내는 사람들이지만. 

과천 민도의 기본 아이텐티티는 티내지 않는 수수함이다.

학력 수준이 전국 1위를 달리는 특성은 교양과 지성인을 상징한다.

쉽게 말해 최근 막장 드라마나 SNS로 팽배해진 허세 문화가 없다는 얘기다.

외형이나 보이는 쪽에 대한 관심이나 소비는 상대적으로 적다.

이제 젊은 세대로 갈수록 현실을 깨닫고 그에 맞게 회귀할 것이므로

허세나 티내는게 성향에 맞지 않은 부류의 '맘'들 유입도 시작될 것이라 본다.

특히나 좁은 지역에 몰려 사는 우리나라 특성상 

저성장 국면과 소득 격차가 맞물리게 되면

있는 사람도 수그리고 사는 것이 처세의 일종이 될 것이다.

자연이나 문화 및 복지를 보고 거주하려는 사람이 많고

애들 교육 조차도 대안학교를 보내려는 수요가 꽤 된다.

애들은 확실히 때묻지 않고 순박이나 순수 쪽이 많다.

고교 평준화와 맞물려 어린 김연아를 놓친 이후

시에서는 예체능계열 특화에 초점을 맞추고 있는 것으로 보인다.

지금 유영이라는 피겨 유망주도 잘 키우려는 중이고

축구부 검도부 피겨 쇼트트랙 등 알게 모르게 꽤 많다.

'사'로 끝나는 직업에서 스포츠 엘리트 교육, 세계적인 슈퍼스타라는 가능성에 눈을 뜬거지.

애 하나둘 낳는 '맘'들이 제2의 박지성, 김연아를 위해 눈에 불은 켠 모습도 볼 수 있을 것이다.

어쨌든 터를 잡아 사는 기본 마인드가 다르기 때문에 

집 하나로 버티는 사람이든 최소 몇십억대 자산가든 티를 잘 안내려 한다.

하지만 과일이나 유기농 혹은 의료 같이 건강과 관련된 고차원적 소비에는 관대하다.

거주 환경에 만족하기 때문에 조용히 몇 십년 이상 거주하는 토박이들 숫자가 엄청나다. 

라이프스타일이 강남이나 서초 혹은 대체지라고 불리는 서판교와는 다른 점이지.

관악산 바로 옆 아랫자락, 우면산 아랫자락, 청계산 윗자락 고급주택들은 다른 맛도 있지만

기본 수요에 차별화가 되어 있는 것은 핵심 포인트이자 경쟁력 있는 포지셔닝이다.

지금도 과천 입성이 꿈인 범안양권 거주자들로 넘치기 때문에 수요가 줄어들 수 없다.

전 지역 도보 생활권이 전 단지 대형 브랜드 아파트로 갈아치워지는 불과 몇 년 뒤에는

고령화 사회 중산 이상의 노년층과 민도 높은 외노자 범죄 청정 지역 찾는 가정의 수요가

10년 후 대세 교통수단 GTX와 강남 남부 위례-개포-과천을 잇는 위례과천선을 만나고

제2경인연결고속도로로 폭발하는 외국인 관광 혹은 거주 수요와 합쳐져

조금 더 대중적인 수요 및 트렌드로 이어질 것이다.

과천에 한번이라도 살아본 중산층 이상 역시

자녀를 사주든 본인 거주든 연어떼처럼 회귀할 때를 기다리고 있다.

반포와 개포 분양가가 오르는 것을 보면서 과천이 엄청 저렴하다고 느낄 것이다.

대한민국 문화예술계를 장악 중인 한예종 입성은 

예술계 엘리트 교육과 시민 문화 수준을 한층 높여줄 것인데 

조만간 기계가 대체할 상당수 직업군과 차별적으로 

문화예술과 예체능 등 도시의 교육과 문화 수준의 방향을 굉장히 잘 잡고 있다는 생각이다

돈냄새의 상징인 롯데자산개발 경마공원역 입성은 새로운 거대 상권 수요 분석이 끝난 상태라 하겠다.

농어촌공사 관할 대공원 저수지 자리에 경치 감상 및 힐링하면서 커피 한잔 마시러 줄을 설 때가 올거다.

문제가 많았던 우정병원도 신개념 실버타운형 오피스텔로 진행될 가능성이 높다.

별양동&문원동 주택들과 부림동&중앙동 주택들의 개발 방향도 주시하면 좋을 것이다. 

흥미롭게 지켜볼만한 사회 변화상 중에 하나는 중산 이상 여유 있는 노년층의 규모다.

최근 몇년 사이에 20~30대랑 60대이상의 소득 차이는 어떻게 변해가고 있을까? 

젊은 세대는 거주 비용 비중이 높아져 다른 분야의 소비를 점점 줄여가고 있다.

반면 교사, 공무원, 군인들이 은퇴 후 받는 연금 수준은 어떨까?

고령화 시대에는 각종 자산으로 여유로운 노년층 유입 지역에

일정한 규모 이상의 소비를 새롭게 창출할 이슈를 지켜봐야 한다.

단순히 돈없는 노인만 남아서 죽어가는 도시랑은 개념이 다르다.

기본적으로 저층 주공 세입자들이 한번 바뀌게 될 것이고 

중산층 이상의 인구 유입이 획기적으로 늘어나는 도시가 죽을 수 있을까?

게다가 현재 의왕이랑 같이 묶인 선거구도 인구 증가로 단일 선거구가 되면

강남 서초에서 보는 재미있는 일들이 많이 나올거다.

유럽에서 고상한 인류애로 이민자 괜찮다고 받다가 계속 테러로 난리도 아니지?

우리나라 동남아권 20만명 이상 유입되고 있다. 

할랄 얘기 나오면서 이슬람 계열 유입도 상당히 우려된다.

지금도 서울과 경기 일부 지역은 알게 모르게 정령당하는 중이고.

유럽이나 북미 쪽 선진국형 이민자 유입은 장려할만 하지만.

안전불감증으로 하루를 사는 대한민국 역시 

흐름이 어느쪽으로 갈지 조금만 생각해 보면 금방 답이 나온다.

노인 거주나 아이 키우기에 전국적으로 과천만큼 치안이나 방범에서 안전한 도시가 있을까?

탈선 우려로 동네에 PC방 하나 들어온다고 플래카드 걸어 붙이는 동네다.

삼국시대부터 이어온 기본 입지, 강남-종로 핵심 접근성, 자연환경은 말 안한다.

강남권 유일 양재 뉴스테이는 저소득층 임대용이 아니라 특정 타겟이 있고

지식정보타운 임대비율이 얼마나 줄은건지도 한번 보고

제3차 국가철도망계획에 갑자기 확정된 위례과천선과 양재 R&D지구까지.

이 모든 과정은 그린벨트를 억지로 풀어주기 위한 하나의 설계에 지나지 않는다.

과천이 그린벨트 85%로 묶여 있는거 자체가 지나친 개발제한에 걸려있던 것이지.

녹지가 풍부한 것 이상으로 역차별을 받고 있었던 것이다. 

최근 시장도 강남, 서초, 송파 새누리 여성 구청장들이랑 주기적으로 만나며 개발 방향을 찾는다 한다.

과천 악재의 핵심으로 꼽는 청사 이전을 악재로 보는건 맞지 않다. 

세종시는 주변 충청권의 수요를 빨아 들이기 때문에

오히려 기존 대전 같은 도시의 집주인들이 들고 일어나야 할 이슈다.

그리고 청사 자리는 풍수지리적으로나 안보상으로 굉장한 요지기 때문에

어떻게든 포기하지 않고 국가기관이 채우게 되어 있다.

과천의 도시계획으로 변화 기점은 2020년이다.

현도심 재건축절반 완성, 위쪽 뉴스테이지구, 아래쪽 지식정보타운

쉽게 설명하면 거의 40년만에 도시 규모가 2배 가까이 커진다.

정부에서는 더이상 신도시를 만들지 않겠다고 했기 때문에

이같은 확장은 사실 편법성 덩치 불리기다.

그래봐야 일개 작은 신도시 규모도 안되지만 

일부에서는 이정도 규모라도 공급이 넘치는걸 걱정하는 시각도 있다.

도시 크기 측면에서 비교 불가인 초창기 판교 입주는 어땠을까?

로또 청약 열풍이 불면서 다들 우르르 몰렸다가 

입주시 분양권을 던질 정도롤 불안해 했지만 결국 자리를 잡았다.

비슷하게 최소 4년 후, 자리잡는 6년쯤 뒤를 조용히 지켜보면 알겠지?

이른바 조용한 강남권 신도시 프로젝트.

임대없는 재건축단지, 신혼부부를 비롯한 혼합 형태의 지식정보, 중산층 월세 거주를 위한 주암지구 

모든 곳의 용적률이 200% 아래급이다.

3단 합체로 이루어진 도시 규모 2배의 파괴력이 어떤 모습일지 벌써부터 흥미진진하다.

5월부터 일반 분양에 들어가면서 슬슬 관심을 받을 것이고

향후 여론이나 뉴스의 흐름을 지켜보면 재미있을 것이라 생각한다.

새로운 환경과 최신 시설의 신도시라는 공급 증가는

언제나 주변의 구도시의 수요를 빨아들이기 때문에

10년차가 넘어가는 주변 도심 지역들이 난리가 나겠지. 

인터넷을 장악하는 허수들 말고 돈 좀 있는 노년층이 

자식들 사줄 집 후보군 리스트 좀 뽑아봐라.

투자처를 찾으려면 기본적으로

국토교통부의 수장은 어디에 살고 있을까부터 시작해야 하지 않겠냐.

정치-행정-기업의 이해관계를 읽어라.

남들이 다 아는 호재는 호재가 아니다.

남들이 다 아는 악재는 악재가 아니다.

더 이상 나올 호재가 없는 것과 

더 이상 나올 악재가 없는 것은

투자 관점의 차이가 아닐까 싶다.

소문에 사서 뉴스에 팔아라.

주식이나 부동산은 한몸이나 다름없다는 생각이 든다.

심리 싸움이자 이용을 잘하는 사람이 영리한거다.

결국 우르르 몰려다니는 곳에 따라다니는 본인을 탓할 수 밖에.