15.7 짜리는 몇개 있지도 않더구먼..

1. 중앙공원+학원가 향촌현대가 2베이 84 특수리 매물 11억~12억

2. 평촌내에서는 학원가 최인접이지만 중앙공원은 좀 더 멀고, 학군은 없다고 보는 신기중 무궁화 경남 2베이 84 수리 매물 9억

-> 평촌 내에서 귀인/평촌/범계중 진학 가능 학군지에 대한 지불가격 2억~2.5억으로 보임

3. 목련 선경 1단지는 용적률+지하철 50m로 입지가 아크로베스티뉴랑 비교하기는 뭣하고;

범계역에서 500m 긁으면 목련9단지와 비슷한 직선거리로 200-500m 사이 거리로 보임.

하지만 중간에 10차선 경수대로 있으니 한블럭 더 먼 목련 8단지와 비슷한 심리적 거리감으로 봐도 되서 비교군은 목련8단지.

4. 목련8단지 특수리 36평 5층 매물 12.8억

8단지 36평(분양은 99m2라 뜨는데 거실 폭 4.5m에 방3 화2구조인 전형적인 요새 3베이 아파트임;; 90년대 초반 안목치수 미적용으로 요새 34평이랑 실사용면적 똑같음)

>목련 1,8,9 단지 평면, 거실 4.5m 작은방 3m 안방 4.2m (실제 치수는 각각 10~20cm 정도 빼야함)

근처 최신축 21년 입주 어바인 3베이 84 평면, 거실 4.5, 작은방 3.3, 안방 3.9을 실 사이즈는 비슷함 ㅋ

5. 8단지 5층 36평 12.8억 에서 범계중 못가는 단점으로 -2억 하여 기준가 11.8억

6. 11.8억에서 실평수는 비슷하더라도 36평->34평으로 감소분 -1억 하여 10.8억

7. 일반적인 재건축에서 동일입지 신축-구축 차이 4~5억 산정하면 14.5~15.5억정도가 적정가격으로 보임.

8. 선분양이였으면 13.5~14.5사이로  나와서 입주까지 기다리면서 그 댓가로 안전마진을 먹었겠지만, 후분양이된 지금 그것까지 바라는것은 무리.

9. 최고층 15.7은 선분양일때 생각하던 가격에 비하면 너무 아쉽지만, 그렇다고 40세대 미분양날 가격으로는 보이지 않음. 중간층 15억정도 보면 딱 이자 1억에 대한 마진을 조합원이 가져간걸로 보임.

10. 반론으로 바로 옆 호계 현대 홈타운과 가격비교 해야한다는 의견이 많을것으로 예상함.

11. 호계 현대홈타운 84 올수리 매물이 8억임. 23년된 아파트+용적률 285%라 목련이랑은 다르게 재건축도 불가

11. 재건축 불가-가능 한 아파트의 가격차이 산정위해 둘다 귀인중 진학하는 향촌마을 앞 현대홈타운 84와 꿈한신 36평을 비교함. 귀인중에서 동일 직선거리 150m

12. 향촌마을앞 현대홈타운 귀인중 진학하는 동 84(여긴 또 전용 80밖에 없네 ㅡㅡ) 5년내 올수리 입주매물 중층 11.5에 나와있음. 연식은 23년차 용적율 317%.

13. 목련처럼 재건축 가능한 꿈한신 36평 1층 제외 정상입주 올수리 매물 13.5억에 나와있음. 

14. 동일 귀인중 진학시 재건축 가능-불가 차이가 2억이라 볼수 있음.

15. 호계 홈타운의 입지가 기준으로 두었던 목련8단지-아크로 베스티뉴보다 최소 20% 낮다고 판단. (필지의 대로 인접유무, 필지 정방형 유무, 범계역 직선거리, 필지 사이즈 4개 항목에서 다 뒤떨어짐. 각 항목당 5%씩 감소한다고 침. 아크로 베스티뉴는 목련이랑은 달리 필지 모양은 쉣이긴 하다;; )

16. 15번의 이유로 목련8단지 12.6억 호가에서 -20% 하고 10.1억이 기준가격. 여기서 재건축 가능-불가능 차이 2억 보면 8.1억이 시세.

17. 지금 매물 가격이랑 동일함. 신축-재건축 가능 구축 가격 차이 4억에 재건축 전혀 불가능한 구축 디메릿 2억 합치면 원래 그정도 차이나게 되어있음.

18. 지금은 호계동 학군이 평촌과 비교불가인것 맞지만, 어바인+트리지아+아크로 완공되면 아파트 거주민 비율이 높아지므로 이전보다는 확실이 입결 나아질것으로 생각함. 

19. 아크로 베스티뉴 84 가격은 선분양시 14억 부근이 적정하다고 생각함. 결과적으로 후분양이 되어서 2~3년치 이자 10%를 조합원이 먹어서 분양 희망자가 먹어야할 파이를 빼앗아 간정도의 가격으로 보임. 뺨때리는 가격은 아니기에 전국단위에서 완판 예상함.