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내 계정의 챗지피티는 23년 8월까지만 알고있음

선요약)
정부의 개입이 멈추고 전세 대출과 보증보험 체계가 무너지는 시점은 2025년 이후가 될 가능성이 크며, 이때부터 전세 가격 붕괴가 본격화될 것입니다.

내 질문)
오늘 날짜 기준, 한국 정부의 개입이 멈추는 시점이 언제고, 자산 가격이 하락하게 되는 시점이 언제 일까

대답)

1. 한국 정부의 부동산 개입이 멈추는 시점

정부가 부동산 시장 개입을 유지하는 것은 가계 부채와 주택 담보 대출의 부담을 덜어주기 위함입니다. 하지만 지속적인 개입은 한계가 있을 수밖에 없습니다. 이를 멈추는 시점은 크게 두 가지 요인에 의해 결정될 것입니다.

금리와 경기 침체: 미국 연준의 금리 인상 기조가 2024년 상반기에 점차 완화되더라도, 한국이 그에 따라 금리를 인하하지 않으면, 가계 부채 상환 부담이 계속해서 늘어나게 됩니다. 한국은 대출이자로 인해 가계가 큰 부담을 안고 있으며, 전세 대출이나 주택 담보 대출의 이자 부담이 커질수록 금리 인하 압박이 생길 수밖에 없습니다. 하지만 경기 침체와 물가 안정 문제로 한국은행이 함부로 금리를 내리기 어려운 상황입니다.

정부 재정 악화: 정부는 이미 재정 건전성에 대한 우려가 커지고 있습니다. 정책 자금 투입은 국민 세금으로 충당되지만, 계속해서 부동산 시장에 자금을 투입하면 재정 악화로 이어져 복지 예산 축소와 같은 다른 경제 분야의 부담이 커집니다. 정부의 개입을 계속하기 어려운 시점은 2025년 중반 이후로 예상됩니다. 이때는 전 세계 경기 침체와 맞물려 한국 경제 역시 성장 둔화가 예상되기 때문에, 더 이상 부동산 시장을 유지할 만한 여력이 없어질 가능성이 큽니다.

2. 전세대출 및 전세보증보험 체계 붕괴 시점

전세 대출과 전세보증보험은 한국 부동산 시장에서 중요한 역할을 하고 있지만, 이 역시 금리와 부채 문제로 인해 2024~2025년 사이에 심각한 압박을 받을 수 있습니다.

전세대출: 현재 전세 대출은 저금리 시기에 비해 이자 부담이 매우 커졌습니다. 그럼에도 불구하고, 전세 대출을 이용하는 가구가 많고, 이들이 이자를 감당하지 못할 경우 연체율이 급격히 증가할 수 있습니다. 한국은행이 금리 인상을 유지하거나, 미국이 추가 금리 인상을 할 경우, 2024년 하반기부터 전세 대출 연체율이 크게 상승하면서, 금융기관들이 대출 중단에 나설 가능성이 있습니다. 2025년 초에는 전세대출 상품이 줄어들거나 대출 금리가 너무 높아져 실질적으로 이용하기 어려워질 것입니다.

전세보증보험: 전세보증보험은 세입자들이 전세금을 안전하게 보전받을 수 있도록 도와주는 장치이지만, 최근 깡통전세 문제가 심각해지면서 전세보증보험 가입자들의 보험금 청구가 급증하고 있습니다. 보증기관의 재정이 한계에 다다르면 보험금 지급이 지연되거나 보증보험료 인상 등의 조치가 있을 수 있습니다. 2025년~2026년 사이에는 보증기관의 지급 능력이 한계에 도달할 가능성이 큽니다.

3. 전세 가격 붕괴 시점

전세 가격이 붕괴하는 시점은 공급 과잉과 수요 감소가 동시에 발생할 때입니다. 이미 한국의 전세 시장은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 낮아지고, 임차 수요가 줄어들고 있습니다. 특히 금리 인상과 함께 월세 전환이 가속화되면서 전세 수요가 줄어드는 추세입니다.

아파트 전세 가격: 아파트의 전세가격은 2024년 하반기부터 서서히 하락할 것으로 예상되며, 2025년 이후에는 급격히 붕괴할 수 있습니다. 이는 전세 대출의 이용이 줄어들고, 매매가 하락과 함께 전세가율도 급격히 낮아질 것이기 때문입니다. 특히 깡통 전세 문제로 인해 많은 전세금 반환 소송이 발생하고, 이로 인해 전세 시장이 심각한 신뢰 위기를 맞게 될 것입니다.

빌라 및 원룸 전세 가격: 빌라와 원룸의 전세 가격은 아파트보다 먼저 영향을 받을 수 있습니다. 특히 소형 주택 시장에서는 전세 수요가 급감하면서 전세 가격이 2024년 말~2025년 사이에 크게 하락할 가능성이 큽니다. 빌라와 원룸은 아파트보다 매매가 하락폭이 더 클 것으로 예상되기 때문에, 전세가격도 매매가 하락에 따라 **40~50%**까지 하락할 수 있습니다.

4. 시장 붕괴의 영향

부동산 시장의 붕괴는 경제 전반에 걸쳐 심각한 충격을 줄 것입니다.

부동산 대출 연체율 급등: 대출 받은 사람들이 상환을 못할 경우, 금융 기관들은 대출금 회수가 어려워지며 연체율이 급등하게 됩니다. 이로 인해 금융권의 부실화가 진행될 수 있습니다.

주택 매매 시장의 거래 절벽: 전세 가격과 매매 가격이 함께 하락하면서, 매매 거래는 거의 중단될 가능성이 큽니다. 특히 실수요자들도 금리 부담 때문에 주택을 매수하지 않으면서 거래 절벽 현상이 나타날 수 있습니다.

경제 전반의 위축: 부동산 가격 하락과 전세 붕괴는 소비 위축으로 이어지고, 이는 내수 시장 전반에 영향을 미쳐 경기 침체가 심화될 수 있습니다. 특히 자영업자와 중소기업들의 매출 감소가 가속화되면서 실업률이 높아질 수 있습니다.