아파트 가격이 물리적 한계에 도달한 이유, ㅇㅇ

1.

아파트 수명 한계,

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한국 아파트는 길게 잡아봤자 수명 50년 정도이고, 

재건축 절차와 과정이 길기 때문에 30년차때부터 슬슬 재건축을 준비해야 하는데,

그동안 한국 아파트 대부분이 30년차 미만이었다가, 

최근부터 30년차 이상되는 아파트가 엄청나게 누적돼서 많아지고

그래서, 최근에 재건축 이슈가 뉴스에 많이 나오는데,

재건축 분담금이 아파트 가격 보다 더 많다는 이야기가 핵심으로 다루어지고 있다,

2.

아파트 소유자 인간 수명 한계,

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인간 역시 수명의 한계로 인해서

사망자가 누적돼서 늘어나고 있다, 올해 사망자수가 역대 최고치 갱신할것이 확실시 된다,

아파트 소유자들,  임차인들이 사망하면, 

사망자가 소유하거나 임대했거나, 임차한 아파트들은 

시장에 매물로 쏟아져나오고 , 

매매든, 임대든 공급이 늘어나게 된다,

나는 이걸 자연공급 매물 이라고 칭하고 있다

한국도 조만간 서울에 아파트 하나도 신축하지 않아도

사망자 자연공급 매물로도 매물이 넘쳐나는 시점이 오게 된다,

3.

재건축 비용 인플레이션 감가상각이 상방 한계선으로 작용,

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요즘 재건축 분담금이 언론에서 많이 이슈화가 되고 있다,

이것은 아파트 가격에 대한 명확한 상방 한계선을 설정하고,

아파트가 감가상각 되는 전환점이 되는 이슈 이다,

신축 아파트는 분양 가격이 최고 가격이 되며,

매년 재건축 분담금 만큼 가격이 하락하는 것이 당연한 것이 되게 되는 계기가 될 것이다.

아파트 가격도 수학 공식적으로 매년 예측이 가능하게 되는 계기를 제공하게 된다

4.

대출 원리금 상환 한계,

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DSR 등 소득 기반 대출, 가계부채 한계, 정부 부채 정부 신용등급 한계,

LCR 유동성 커버리지 비율, 경기대응완충자본 등 은행 건전성 조치 등으로

1금융권 대출 사실상 불가능,

2금융권 비금융권 유사금융권  PF 대출 파산 등 사실상 대출 불가능,

소득이 늘지 않은 상태에서 아파트 가격 자체가 높아서 대출 원금이 높아져서 원리금 상환 부담 한계 상황,

5.

전세 대출 원리금 상환 한계,

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전세 대출 DSR 등 전세 대출 제한 움직임 조짐,

소득이 늘지 않은 상태에서 전세 보증금 가격 자체가 높아서  전세 대출 원금이 높아져서 원리금 상환 부담 한계 상황,

전세 2억에 2% 대출이면, 이자만 400만원 인데,

전세 5억에 2% 대출이면, 이자만 1,000만원 임,

6.

아파트 가격 양극화 마케팅 정체

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가짜 부자들의 착각,

니 자본 소득이 상위 1%가 아닌데, 니가 상위 1% 가격 아파트 가지고 있어 봤자 유지가 불가능

상위 1% 자산가 숫자 보다, 상위 1% 서울 아파트 숫자가 더 많은 상황,

상위 1% 부자들 전부 서울 강남 아파트 모여 살아도 강남 아파트 남아 돌고 있는 정도의 숫자임

7.

아파트, 주택  통계의 시간차,

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아파트, 주택 통계 가장 최근것 조차 2년의 시간차가 있음,

2024년까지 서울의 아파트 숫자만 200만채가 넘었을 확률이 높음,