1기 신도시 선도지구 선정계획 발표(2024.5.22) 관련 브리핑 Q&A 정리 (by 크롸상)


Q1. 본 브리핑에서 발표한 물량은 2030년 입주인데 통상적인 정비사업은 10년이상 걸림. 발표자료대로 5년 안에 실현 가능하다고 보는지? 그 이유는?

A1. 정비사업은 추진위부터 조합설립 및 안전평가 등 절차가 많이 걸려서 오래 걸림. 그러나 특별법을 통해 사전 절차를 대폭 단축시켰기 때문에 2027년 첫 번째 착공이 이뤄지면 물리적인 건축 공사를 3년 내에 마무리해서 2030년까지 입주 가능하다고 생각함.

그러나 그러기 위해선 굉장히 발빠르게 움직여야 하고, 주민들이 의견을 모아 신청하고 진행해야 함.



Q2. 정말 2027년부터 착공이 이뤄진다면 전세공급이 부족할텐데 정비사업 추진시기 분산에 대해 자세한 설명 부탁드림

A2. 이주 상황은 지역마다 다르고 물리적으로 이사를 갈 수 있는 위치(생활권)도 다름. 이 부분은 지자체와 함께 면밀하게 보겠음.
신규공급이 충분하다면 그쪽으로 가시도록 유도하고, 그렇지않으면 소규모 신규개발을 사전에 준비해서 이주가 이뤄질 수 있도록 하겠음



Q3. 1기 신도시 용적률 완화를 해주더라도 공사비 상승이나 분담금 수준이 부담될 걸로 보임. 사업성 관련 우려가 큰데 의견 부탁드림

A3. 국토부도 이를 예상해서, 미래도시 펀드를 조성해서 필요한 자금을 용이하게 조달할 수 있도록 대책을 마련했음.
또한 사업을 추진하면서 기본계획을 수립해 나가면서 이런 계획들을 풀어나갈 계획임



Q4. 통합정비를 하면 가점을 많이 받게 되어있는데 통합정비를 하면 상가들이 포함되고 쪼개기 상가가 논란이 될 것으로 보임. 이에 대한 대안은?

A4. (잘 준비해서 대응하겠다는 취지 답변)

[성남시 추가 보충답변] 성남시의 경우, 시 조례로 이미 대응하고 있다는 취지의 답변.



Q5. 이주대책은 면밀하게 보겠다 수준이 아니고 구체적으로 나와야 할 것으로 보임.
또한 지금도 전셋값이 많이 오르고 있는데 불안을 피할 수 없어보임

A5. 이주대책을 지금 대략적으로 말씀드리는 이유는 지역별로 공급상황이 다르기 때문임.
천편일률적인 정책적용이 안되므로 기본계획을 수립할때 지자체별로 추진할 계획이 담길 것임.

원칙은 생활권 내에 이루어지는 주택 수급 동향을 볼 것이고. 1기신도시 및 연접지역 인허가 물량이 27만호임.
착공도 그 비슷한 수준으로 24만호가 착공됨. 이를 보고 충분히 수용가능한지 어떠한지를 판단할 것임

[성남시장 추가 보충답변] 아파트를 신축해서 재입주 하는 사람은 약 20% 내외임. 그 세입자들은 인근도시로 가게되는데
이 과정에서 이주문제가 많이 생기고 있음. 이러한 이주대책을 면밀하게 만들어주시길 요청 드림.



Q6. 이주대책 관련 고민이 많을 걸로 보임. 국토부에서는 모듈러 단지부터 이주단지 계획 등 여러 검토를 수행하신바 있는데,
그러면 이주단지는 어떤 계획인지? 특히 금일 발표자료로는 분당이 8천호로 가장 규모가 크고 이에대한 이주대책이 급해보이는데 자세한 설명 부탁드림

A6. 지역 생활권에 연결된 주택수급 전망을 면밀하게 볼 계획임.
공급이 모자라다면 신규로 인허가를 촉진하거나 필요하다면 소규모 신규 개발도 추진하는 등 종합적으로 추진하겠음.

오늘 발표의 요지는 선도지구 선정 개수와 선정 기준이었음. 이주 대책은 조금 기다려주시길 바람.



Q7. 발표자료상 추가 물량은 계획물량의 50%라고 되어있음. 그럼 분당을 예로 들면 약 1만 2천세대라고 보면 되는건지?

A7. 8,000세대+α 해서 최대 1만 2,000세대가 되는 것이 맞DMA



Q8. 성남같은 경우 일부 단지는 이미 동의를 받았는데 기존 입주민 동의서를 그대로 인정받는지? 아니면 새로 받아야 하는 지?

A8. 주민 동의는 시행규칙에 동의 양식이 별도로 있음. 기존에 임의로 받은건 법적 효력 인정이 어려우므로 새로운 양식으로 징구해야 함



Q9. 연도별 선정 물량이 나오는데 예를 들어서 2025년 선정되는 거는 계획상 입주를 2031년으로, 그러니까 1년씩 더 뒤로 보면 되는 건지?

A9. 계획적으로는 순서가 되면 그렇게 될 수 있겠지만 실제 사업여건에 따라 달라질 것으로 보임



Q10. 선도지구 평가기준 보면 주민동의가 절대적으로 중요한걸로 보임. 특히 통합정비 하게되면 동의를 받아야하는 주민도 확대됨.
사실 1개 단지에서도 주민간 갈등이 많은데 이렇게 커지면 주민갈등이 커질 우려가 있는데 이에대한 의견은?

A10. 선정기준은 객관적으로 가져가고자 했음. 또한 객관적 기준에서 가장 중요한게 주민동의율임.
올해 동의율 확보가 안되더라도 내년에 재도전 할 수 있다고 보이고, 모든게 갈등이라고 생각하진 않음.
서로 컨센서스를 이루어 나가면서 작은 민주주의가 발생할 것임. 이를 지원하고자 5년 전부터 국토부는 지원해오고 있음.
그 과정이 비대위 등으로 번지지 않도록 노력하고 있음



Q11. 순공급 물량은 어느정도나 되는지?

A11. 순공급은 지자체가 기본계획에서 밀도계획이 나와야 확정되겠으나, 대략적으로 30%가 조금 넘는 숫자로 전망됨
30%는 보수적으로 본 숫자임. 왜냐면 평형을 더 줄여서 아마 신청들을 할 것 같고, 용적률도 또 최대한 많이 올릴 수 있을 것으로 봄
특히 과거 1기신도시는 과거보다  작은 평형으로 해도 실면적이 더 많이 나오니 호수도 늘어날걸로 생각됨
이 과정에서 주민들에게 의중을 묻고 추진할텐데 제가 볼때는 더 많은 순증효과가 있을 것으로 보임



Q12. 지자체의 재정여건을 고려할때 이주대책 수립이 쉽지않아 보이는데 지자체는 어떻게 생각하시는지?
그리고 이러한 이주대책을 기초지자체에 의무를 돌린 것에 대해서 어떻게 받아들이고 계신지 의견 부탁드림.

A12.
[성남시장] 이주계획은 지자체에서 수립할 수 있겠지만 성남이나 분당은 대부분 부지가 개발제한구역으로 지정되어있음.
성남시가 LH하고 작년부터 계속 검토했지만 국토부가 개발제한구역 해지/완화해주지 않으면 어려운게 현실적인 상황임.
그 부분에 대해 국토부에서 많은 협조가 있으리라 생각하며, 간담회에서도 많은 부탁을 드림

[안양시장] 지자체장으로서 할 수 있는 역할과 권한이 제약적이고 한계가 있음.
안양시는 노후계획도시뿐만 아니라 현재에도 여러 정비사업을 추진 중인 상황임.
이런 상황으로 이주대책 수립에 한계가 있기 때문에 국토부나 LH에서 적극적인 관심 및 지원방안이 필요함
지자체 노력만으로는 어려움이 있음. 많은 방법과 제도적 지원 부탁드림

[국토부장관] 이주대책을 제가 국토부 장관으로서 단체장들한테 떠넘긴 적이 없음.
지방 자치단체장들과 함께 나와서 브리핑하듯 같이 노력해서 이주대책을 만드는 것임
그리고 사실은 도시계획의 기본 패는 지자체가 잡고 있는 것이고, 국토부가 지원해주는 것임.
행정적인 지원이나 노력은 당연히 해야 할 것이고, 이주대책 문제는 지자체장과 원팀으로 긴밀히 협조해서 대응해나가겠음.

[고양시장] 고양시는 앞선 지자체와 성격이 다름. 고양시는 현재에도 주택공급 물량이 매우 많은 상황임
행복주택도 완공 단계로 1만 2,500세대가 진행되고있고. 3기 신도시로 창릉신도시가 개발되는 상황이며 택지개발도 수차례 진행 중인 상황임.
그래서 고양시는 크게 무리가 없을 것으로 보임

[군포시장] 산본은 원도심하고 혼재되어 있음. 이주단지 조성도 국토부와 LH와 협조해서 진행되고있는데,
군포시의 경우 영구 임대아파트가 일반아파트와 한 지번안에 있는 경우들이 있음.
그렇기때문에 군포시는 방향을 잡으면 타 지역과 상황이 다를걸로 보임.

[LH사장] 앞선 설명처럼 도시별로 이주단지 필요성 유무가 차이가 큼. 고양시는 일산신도시, 창릉신도시, 장항지구 등이 있어 문제가 없음
문제가 있는 지역은 성남시를 비롯해서 산본·군포... 중동·평촌 이런 지역들인데 LH에서 중소규모 택지개발 사업과 3기 신도시를 많이 하고 있음.
예를 들어 평촌쪽은 과천지구하고 지식정보타운에 주택공급 하고 있고 중소규모 택지사업이 굉장히 많이 일어나고 있음.
그리고 3기 신도시도 의왕·군포·안산에 신도시도 만들고 있기 때문에 이를 종합적으로 1기신도시 재정비 시기와 맞춰서 주택 공급 규모를 조정할 것임
또한 민간 자체개발 사업과 GH통해서 개발하는 것도 있으니 이런 것들의 공급시기를 조정해 나가겠음

[부천시장] 부천시는 관내에 크게 네 군데에서 개발이 이뤄지고 있음. 역곡지구, 괴안지구, 원종지구 그리고 대장지구로
이미 주택 공급이 진행되고 있기 때문에 현재 다른 시보다는 덜 문제가 됨



Q13. 표준평가기준 보면 주민 동의율이 95% 이상이어야 만점이고 주택단지에서도 4개 단지 이상, 3,000세대 이상이어야 만점인데,
세부 기준은 지자체가 바꿀 수 있다고 되어있음. 그러면 각 지자체별로 95%가 만점으로 되어있는 이 배점기준을 변경할 수 있는건지?
또한 신도시별로 예상 범위, 선정 규모 예상 범위를 정해주셨는데 선도지구로 아예, 여건이 되지 않으면 아예 선정하지 않을 경우도 존재할 수 있는지?

A13. 오늘 발표한 건 전체적인 기준으로, 각 지자체에서 지역 의견에 따라 재량을 발휘할 수 있음.
하지만 별로 그러지 않으실 것 같고 이대로 가실 것 같다고 생각됨
선도지구는 주민이 바라지 않는 지구를 억지로 정부가, 지자체가 정해서 하지는 않을 것임.
주민들이 적어도 50% 이상을 희망하고 할 때 지정이 되는 것이고. 그래서 국토부가 최소를 50%로 한 것임.
적어도 절반 이상의 주민들이 원할 때 지정해줄 거고, 경합이 있을 때는 동의율이 높은 데를 우선적으로 해주겠다는 취지임

과천이라는 도시가 10년간 재건축 프로세스를 진행해 나간걸 보시면, 앞의 단지가 준공되면 다음단지가 인허가나는 식으로 추진했음.
그러면 준공되는 물량이 순증되면서 주민이 돌아와 사는게 아니고 절반 이상이 전세물량으로 나옴.
그래서 앞에 나간 선수들이 나중에 이주대책 공급으로 작용하기때문에 지자체도 다 경험이 있고. 잘 관리해 나가면 된다고 봄.