“아파트 단지별로 선도지구가 되려고 경쟁이 치열해요. 추진 전략에 대해선 비밀 유지도 하고 있구요.”

지난 20일 경기도 성남시 정자동 한 중학교 체육관에서 열린 ‘정자일로 통합재건축 설명회’에서 만난 한 주민은 “이왕이면 가장 빨리 재건축되는 게 주민들의 바람 아니겠느냐”며 이렇게 말했다. 비가 오는 궂은 날씨에도 900여 명 주민들로 체육관은 가득 찼다. 재건축 사업성은 어떨지, 향후 일정은 어떻게 될지 등에 대한 질문이 쏟아졌다.

오는 27일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법·이하 특별법) 시행을 앞두고 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)는 요즘 선도지구 선정을 위한 물밑 경쟁이 치열하다. 지난해 말 특별법이 통과한 뒤 주말마다 각 지역에서 재건축 주민 설명회가 열리고 있는 것도 선도지구 선정 항목 중 하나인 주민 동의율을 높이기 위해서다.

재건축 선도지구는 1기 신도시 각 5곳에서 정비사업이 가장 먼저 시작되는 곳이다. 일종의 모범 사례로서 정부와 지자체가 인허가 등 행정 지원을 최대한 돕기 때문에 사업 속도가 빨라질 수 있다. 국토교통부는 선도지구 재건축 착공 시기를 윤석열 대통령 임기 내인 2027년 상반기로 잡았다. 통상 재건축 사업기간이 최소 10년 걸리는 점을 고려하면 3년 내 착공은 매우 빠른 일정이다.

국토부는 신도시당 1곳 이상의 선도지구를 지정하겠다고 밝혔고, 최근에는 가구 수가 많은 분당·일산의 경우 2곳 이상 지정을 검토하고 있다.

최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 22일 “분당과 일산은 각각 9만, 6만여 가구로 도시가 큰 만큼 선도지구를 2~3곳 지정하는 것도 가능할 것으로 보인다”고 밝혔다. 5월 중 지자체별로 선도지구 선정에 대한 구체적인 평가 기준을 공개하고 6월 공모 절차를 거쳐 연내 선도지구를 지정할 계획이다.

여기에 현재 15~20층인 1기 신도시 아파트를 일조량·통경축(조망을 확보할 수 있게 개방된 공간)·기반시설 등을 고려해 평균 35층 안팎까지 올릴 수 있다는 국토교통부 발주 연구보고서가 공개된 것도 재건축이 속도를 높일 것이라는 기대감을 키운다. 국토부에 따르면 각각 평균 20층 내외(용적률 190~200%)인 단지들이 특별법상 건축 규제 완화를 적용받으면 평균 35층 내외(용적률 360%)까지 올릴 수 있는 것으로 나타났다.

다만 지역별로 온도 차도 감지된다. 부동산 경기가 침체한 상황에서 재건축 사업성이 따라줄지 우려가 크기 때문이다. 특별법은 기존 국토계획법 상한의 150%까지 용적률 인센티브를 부여하는 내용을 담고 있다. 통상 아파트 단지가 많은 3종 일반주거지역의 경우 법정 상한 용적률이 300%인데, 이론상 최고 450%까지 높일 수 있다.

그러나 용적률 상향분만큼 임대주택·도로·상하수도·학교·공원 등 지역에 공공기여(기부채납)해야 하는 비율도 늘어난다. 여기에 수도권은 3.3㎡(평)당 공사비가 요즘 800만원 수준까지 치솟아 조합원 분담금이 추가로 들어가는 사업장이 적지 않다.

결국 일반분양 수익으로 사업성이 확보돼야 하는데 현재 아파트 시세가 뒷받침되는 곳은 분당과 안양 평촌 정도다. 직방에 따르면 분당과 평촌의 아파트 평균 평당 가격은 각각 3400만원, 2400만원대다. 나머지 3곳은 1500만~1600만원대다.

국토부 관계자는 “분당은 선도지구 선정에 단지 간 경쟁이 매우 치열한 반면 나머지 지역은 그 정도는 아니다”라고 분위기를 전했다. 한 대형 건설사 임원도 “선도지구는 상징성이 있긴 하지만 고금리·고물가·고환율 상황이라 선별 수주하려는 기조”라며 “실제 정비사업이 속도를 낼 수 있을지 지켜봐야할 것 같다”고 말했다.

일반 재건축 사업과 형평성 문제도 불거질 수 있다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “사업성에 따라 지역별, 단지별로 사업 속도가 달라져 갈등이 초래될 수도 있을 것 같다”며 “일반 재건축 사업과 비교해도 형평성 논란이 불거질 수 있는 만큼 정부가 주택 공급 정책에 세심한 주의를 기울여야 한다”고 지적했다.