택지조성 원가 연동제 vs 감정가 연동제

건설사가 택지를 LH로부터 공급받을 때 가격 결정 방식은 두가지가 있다. 부지를 조성할 때 투입한 원가에 약간의 이윤을 붙이는 ‘조성원가 연동제’와 판매 당시 시세를 고려해 가격을 결정하는 ‘감정가 연동제’다.

일반적으로 원가 연동제 가격이 감정가 연동제보다 저렴하다. 시차 때문에 이런 현상이 발생한다. 신도시 건설에는 10년 이상 시간이 필요하다. 조성원가 연동제에서 원가 대부분은 보상비다. 토지를 수용한 대가로 원래 주인들에게 주는 대가가 원가의 대부분을 차지한다. 동탄2신도시는 2007년 처음 추진이 결정됐고 2년이 지난 2009년에서야 보상절차가 시작됐다. 보상 가격이 2009 기준으로 산정된 것이다.

정부는 부지 가격을 원가 연동제로 결정했고, 건설사들은 10여년 전 가격으로 땅을 구매한 셈이 됐다. 정부는 건설사들이 폭리를 취하지 못하도록 분양가 상한제를 통해 최종 아파트 가격을 통제했고, 결국 이곳의 아파트들은 최근 ‘로또’라고 불리고 있다.

조성원가 연동제가 과거 시점 원가에 가격을 연동하는 제도라면 감정가 연동제는 현재 시점에 땅을 재평가하는 제도다. 건설사에 택지를 판매할 때 가치를 측정해 가격을 결정한다. 최초 신도시 사업을 시작했을 때 들어간 원가(보상비)와는 무관하게 현재 시점에 가격 상승분이 그대로 택지 가격에 반영된다. 이렇게 반영된 가격은 분양가에 포함되면서 분양가를 높이는 식이다.

박근혜 정부는 어떻게 분양가를 끌어 올렸나

박근혜 정부 이전까지만 해도 정부와 LH가 조성하던 신도시는 대부분 조성원가 연동제였다. 국민주택 규모인 85m² 미만 아파트를 공급하는 택지에 대해서는 원가 연동제를 적용했다. 85m² 이상 되는 중·대형 주택은 감정가 연동제를 통해 가격을 결정했다. 서민·중산층에게는 더욱 저렴하게 주택을 공급하겠다는 정책 목표 때문이었다.

이런 규칙을 없앤 것이 박근혜 정부 때다. 박근혜 정부는 2014년 원가 연동제로 공급하는 부지 비중을 대폭 축소(60m² 미만)하더니, 2016년에는 아예 원가 연동제 공급을 없애고 모든 분양용 공공택지에 감정가 연동제를 적용해버렸다. 당시 부동산 가격이 잠잠하자 박근혜 정부는 공급을 대폭 축소했다. 신규 택지를 지정하지 않고 있던 택지도 중단에 가까운 조처를 내렸다. 공급을 대폭 줄이는 것과 함께 택지 가격을 올려 부동산 가격 상승을 유도한 것으로 해석됐다.

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중형 공공택지 공급가 조성원가에서 감정가로(종합)