만성적인 공급부족 구조속
재건축ㆍ재개발 규제많아
서울ㆍ수도권 풍선효과 우려 

[헤럴드경제=김우영 기자] 가뜩이나 공급부족인 서울 강남 주택시장이 초과이익환수제를 피하기 위한 재건축 연기로 더욱 과열될 것이란 우려가 커지고 있다. 강남 집값이 급등하면 서울 기타 지역과 수도권 주택시장도 들썩일 가능성이 크다.

22이 헤럴드경제 취재 결과 재건축 사업 일정을 조정할 가능성이 있는 강남권 10개 단지의 일반 분양 예정물량은 약 1만5800가구에 달한다. 기존 조합원 가구수는 9500가구 가량이므로 순수 추가 공급량은 약 6300가구다. 지난해 서울시 전체 입주물량이 2만5000가구였다는 것을 감안하면 적지 않은 숫자다.


이로 인해 올해 말까지 환수제 적용을 피한 단지들이 분양에 들어가는 2018~2019년이 지나면 분양절벽이, 해당 물량이 입주를 마치는 2022~2023년이면 입주절벽이 올 가능성이 존재한다.

결국 환수제를 피한 단지나 아슬아슬하게 막차를 탈 것으로 보이는 단지의 가격이 폭등할 가능성이 있다. 환수제 부활에 이어 조합원당 입주권을 1개로 제한한 ‘6ㆍ19대책’으로 당장의 강남 재건축 단지 과열 양상을 잡을 순 있지만 조금만 시간이 지나면 부작용이 나타날 수 있다는 비판이 제기되는 이유다.

결국 만성적인 해당 지역의 공급 부족을 해결할 중장기적 로드맵이 갖춰지지 않았다면 단기적으로 투기 수요를 잡아도 시간과 지역을 달리한 풍선효과만 키울 것이란 지적이다. 최근 서울 집값 급등의 근본 원인이 공급부족이란 점에서 이에 대한 대책이 필요하단 주장이다.

최준영 국회 입법조사처 입법조사관은 “우리나라 소득수준을 감안하면 그에 걸맞은 주택 비율은 낮아 조그마한 요인에도 주택가격이 요동을 친다”며 “이를 해결하려면 대폭적인 신규공급이 지속되거나, 될 것이란 믿음이 있어야 하는데 현실은 정반대”라고 지적했다.

문제는 강남3구에 재건축ㆍ재개발 외에는 신규공급을 할 방법이 마땅찮다는 것이다. 이 때문에 ‘부자동네 특혜’라는 비판을 감수하면서까지 신속한 재건축을 위해 서울시와 관계 당국의 전향적인 지원이 필요하다는 목소리가 나오고 있다.

최 조사관은 일반주거지역의 용적률 완화와 현재 35층으로 묶여 있는 서울시의 층수제한을 철폐해 최고 선호지역에 공급을 늘릴 것을 주문했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원도 “재건축ㆍ재개발 사업이 조기에 추진되고 진행도 속도를 낼 수 있도록 지원해야 한다”며 환수제 폐지 필요성을 언급했다.