안녕하세요~ 좋은아침입니다!

오늘은 부동산 양극화 현상에 대해서 얘기해 보겠습니다~

어제 오늘 일도 아니지만, 최근 들어 우리는 '양극화'라는 말을 많이 들어 보았을 겁니다.

'빈익빈 부익부'라고도 하죠. 이 단어들의 의미는 쉽게 이해할 수 있겠는데,

실제 부동산에서도 양극화가 일어나는지?

일어난다면 어떤 식으로 나타나는지 한번 살펴보겠습니다.

부동산의 양극화란,

"소수 상위층이 부동산 다수를 점하는 현상" 정도로 해석할 수 있습니다

특히 부동산이 개발될수록 심화되는 모습을 보이는데,

이는 경제가 발전할수록 소득 양극화가 심해지고,

지니계수가 커지는 것과 같은 맥락으로 볼 수 있습니다.

양극화의 어감에서도 느끼지만, 양극화란 결코 좋은 현상은 아닙니다.

그렇다면, 정부는 양극화가 진행되는 걸 알면서 왜 이를 막으려고 하지 않을까요?

그러나 막지 않으려는 것이 아니라, 이를 막을 특별한 해답이 없다는 겁니다.

정부에서도 부동산 양극화를 막기 위해

인구분산정책, 개발제한정책, 보유제한정책, 가격제한정책 등 많은 시도를 했지만,

근본적으로 양극화를 막을 수 있는 방법은 없습니다.

다만 양극화가 진행된 이후 세금이나, 복지정책 등을 통해

최대한 골고루 배분하려는 정책들이 시행되고 있을 뿐입니다.

그렇다면, 이러한 양극화를 자연스러운 흐름으로 두고,

개인투자자는 이를 이용하는 지혜가 필요할 것으로 보이는데,

어떻게 하면 좋을까요?

먼저, 부동산의 가격이 양극단으로 쏠리는 현상을 살펴보겠습니다.

소위 사치성 부동산으로 불리는 고가의 부동산은

호경기일 때는 당연하고, 불경기일 때도 상대적으로 강한 모습을 보여줍니다.

불황일 때도 양극화는 진행되고 있는 것입니다.

그렇다면, 사치성 부동산이 왜 그렇게 불황에 강한 것일까요?

일반적으로 고가의 부동산은 주로 좋은 지역에 몰려 있습니다.

그리고 고가의 부동산을 구입하는 사람들은 당연히 소득이 높은 사람들입니다.

소득이 높은 사람들이 주로 거주하는 지역은 한정되어 있는데,

그 중 강남을 예를 들어 보겠습니다.

강남에 거주하는 사람들은 웬만해서는 강남을 떠나지 않습니다.

교통 편리하고, 거주 편리하고, 직장 가깝고, 애들 학군에 학원가 인접 등 여러가지 이유가 있지만,

이들이 정말 중요하게 생각하는 것은 강남이라는 곳에서 살다가,

다른 지역으로 이사를 가면 수준이 떨어진다거나, 혹은 자신이 도태되었다고 느끼기 때문입니다.

남들의 시선도 상당히 의식하고,

강남의 이웃친구들을 이사 가서는 만나기 힘들다고 생각하는 사람들도 많습니다.

한마디로 정리하면, 강남에 산다고 하면 사람들의 보는 시선이 달랐는데,

이를 계속 유지하고 싶은 마음이 강한 것입니다.

그래서 이들은 어떻게 해서든 강남에 있으려고 하고,

탈강남을 한 이후에 다시 강남에 재입성 한다는 것은 매우 어려운 일이라는 걸 알기 때문에

자금이 없어도 [ 매매 -> 전세 -> 반전세 -> 월세 ] 로 바뀌는 한 있어도

강남에 머무르려고 한다는 것입니다.

특히 우리나라 사람들도 강남에 살면 부자라는 인식으로 인해,

어떻게 해서든 강남에 거주하려는 사람들이 의외로 많은데,

이런 사회풍토 때문에 사치성 부동산이 불황에 강한 것입니다.

즉, 기존 강남 거주자들은 꾸준히 머무르려고 하고,

호시탐탐 기회를 노리며, 강남에 새롭게 진입하려는 수요 또한 상당하기에

언제나 강남은 수요 초과 현상이 벌어지는 곳입니다.

그래서 당연히 가격은 강세를 띠게 됩니다.

경기가 침체기일 때는, 어떤 부동산이든 가격이 약세를 보이기 마련입니다.

그런데 사치성 부동산과 일반 부동산의 차이는 사치성 부동산은 가격의 하락이 심해지기 전에

수요자가 붙어 가격 지지선을 형성한다는 것인 반면,

일반 부동산은 경기 회복시점이 되어야, 즉, 확실히 '경기가 좋아지는구나'라는

시점이 되어야 수요자가 붙어서 가격이 재상승 합니다.

재상승하는 시점이 다른 것입니다.

이를 그림으로 표현하자면, 다음과 같이 그려 볼 수 있습니다.

그리고 사치성 부동산이 불황에 강한 이유를 도식화 하면 다음과 같습니다.

즉, 사치성 부동산의 가격이 계속 빠지면, 일반 소비자도 구입할 수 있을 텐데,

조금 떨어진다고 해도 여전히 비싼 가격에서 다시 상승해 버린다는 겁니다.

그만큼 최소한의 여유계층이 계속 소유하게 되는 것이고,

그로 인해 높은 가격 수준을 유지하게 되고, 진입 장벽이 강화되게 됩니다.

그렇다면, 이러한 양극화를 어떻게 활용하면 될까요?

고가의 부동산을 사기는 힘듭니다.

열심히 일해서 돈을 많이 벌면 살 수 있을 것이라고 생각하는 순진한 분도 없을 겁니다.

예나 지금이나 그리고 앞으로도

대부분의 사람들의 소득 상승률보다 부동산 상승분이 더 클 것입니다.

이는 결국 일을 열심히 하여, 돈을 더 모은다고 해도,

부동산을 구입하기는 점점 더 힘들다는 것을 뜻합니다.

PIR 이 매년 늘어나는 것만 봐도 이해하기 쉽습니다.

매년 소득은 늘어나지만, 부동산을 구입하는데 걸리는 시간은 점점 더 길어지고 있습니다.

특히 고가의 부동산은 그 현상이 더더욱 심하여, 아예 구입을 포기하기에 이릅니다.

그럼 우리가 할 수 있는 방법은

현재 양극화가 진행되지 않았지만, 앞으로 양극화가 진행될 곳 중,

좋은 지역을 저렴한 가격에 구입하여 기다리면 되는 것입니다.

강남에 거주하는 분들의 대다수가 처음부터 부자였을까요......?

정답은 "노 (No)" 입니다.

"강남에 살다보니 부자가 되었다"라는 표현이 더 정확할 것입니다.

이런 방식의 투자는 누구나 다 가능합니다.

지금은 별 볼일 없지만, 앞으로 강남처럼 변화가 많고,

개발이 진행될 곳을 찾으면 됩니다.