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박근혜 씨발년이 탄핵위기에 몰린 이유.....부동산 서민경제적 분석

ㅇㅇ(49.168) 2017.03.03 20:59:45
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http://news.joins.com/article/18119322


[가계부채 풍선효과①]"고정금리 원리금 상환…저소득층 빚만 더 늘린다"

[뉴시스] 입력 2015.06.28 08:54 수정 2015.06.28 10:27
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안심대출전환 이후 원금· 이자 함께 갚은 방식, 금융권에 유행처럼 번져 저소득층 어려움 가중 
이자 내기도 힘든 판에 정책 '풍선효과'로 원금과 이자 다 갚기 위해 더 빚을 내는 악순환 빠져 

【서울=뉴시스】이인준 정필재 기자 = 일용직 근무자 김모(56)씨는 1300만원을 대출받아 생활자금으로 사용 중이다. 그동안 그는 카드론으로 돈을 빌려 매달 연 금리 19%의 고금리를 감당해 왔다. 

그러다 최근 김씨는 저금리 상황이 지속되자 우리은행에서 판매 중인 대출상품 '새희망홀씨'로 갈아탔다. 금리는 9.2%까지 낮아졌다. 

하지만 매달 내는 돈은 늘었다. 김씨는 "카드론을 빌렸을 때는 매달 20만5000만원씩 이자만 냈지만, 1금융권에서 판매하는 대출상품으로 옮겨오고 보니 원금도 같이 갚아야 해서 매달 27만원씩 내고 있다"며 "대출을 더 받아야 할 판국"이라고 말했다.

가계부채 1100조 시대가 열리면서 가계 부실을 우려하는 목소리가 높아지고 있다. 

한국은행에 따르면 지난 1분기 중 가계부채 총액은 1099조3000억원으로 집계됐다. 4, 5월 예금취급기관의 가계대출 잔액이 각각 10조1000억원, 7조3000억원 등 17조4000억원이 늘어난 점을 감안하면 이미 가계부채 총액은 1100조원을 넘어선 것으로 추정된다.

금융당국은 가계부채 규모에 대해 우려를 나타내며 질적 구조 개선책을 잇따라 내놓고 있지만 부작용도 만만치 않다는 지적도 있다. 

집이 있어, 상대적으로 나은 중산층 대상이라는 안심전환대출로 금융권에 원금과 이자를 함께 갚는 방식이 당국의 주도로 금융권에 유행처럼 퍼지면서 저소득층은 그야말로 죽을 맛이다. 

가뜩이나 빚에 쪼들리는 상황에서 이자 갚기에도 허덕였는데, 이제 이자와 원금까지 함께 갚아야 할 처리로 내몰리는 것이다. 일종의 안심전환대출 정책의 '풍선효과'라 할 수 있다.

지난 3월부터 판매 중인 안심전환대출은 변동금리 일시상환 방식에서 고정금리 원리금 상환 방식으로 가계부채 구조를 전환하기 위한 상품이다.

금리 변화에 따라 갚을 돈이 변하는 변동금리 대신, 정해진 액수의 이자를 매달 납부하는 방식의 고정금리 대출을 늘리고, 대출 만기 시점에 빌린 돈을 갚는 일시상환 방식에서 정기적으로 빌린 돈을 갚아나가는 원리금 상환 방식으로 전환해 안정성을 높이겠다는 방침이다.

하지만 문제는 금융당국의 정책이 의도와는 다르게 저소득층의 가계 빚 부담을 가중시켜 또 다른 대출을 유도하는 이른바 '풍선효과'로 이어지고 있다.

일단 신용대출이 큰 폭이 늘고 있다. 

국민·신한·우리·하나은행 등 4대 시중은행에 따르면 지난 5월 말 기준 개인 신용대출 잔액은 전월보다 8511억원 증가한 59조4953억원을 기록했다.

안심전환대출의 경우 이자가 낮지만 원금을 이자와 함께 갚아야 하는 상품이기 때문에, 당장 매달 내야할 돈이 늘어나 생계비 부담으로 직결된다.

이미 지난 1분기 가계부채 증가율은 7.3%로 이미 가계소득 증가율(2.6%)의 약 3배에 달해 부채 증가를 가계 소득이 따라 잡지 못하는 상황이다. 

특히 저소득층의 경우에는 원리금 상환이 생계를 꾸려나가는 데 부담을 미칠 수도 있어 자칫 또다른 대출을 빌려 대응에 나설 수밖에 없는 상황으로 내몰리고 있다는 분석도 나온다.

저금리와 금융당국의 서민금융 확대 정책으로 아직까지는 저소득층이 2금융권에서 1금융권으로 갈아타기 쉬운 상황이지만 앞으로 다중채무자의 문제가 가계부채 문제의 질을 악화시키는 이슈로 부각될 전망이다.

이는 결과적으로 가계 지출을 줄일 수밖에 없는 상황으로 이어진다.

최근 중동호흡기증후군(메르스)의 여파로 소비심리가 위축된 상황에서 갑자기 대출 구조를 바꾸려고 하다보니 소비 침체 상황이 장기화될 수 있다는 지적도 있다.

소비자들의 체감경기를 보여주는 소비심리지수는(CCSI)는 지난 6월 99로 전월대비 6포인트 급락하며 2년6개월 만에 다시 기준치(100)를 밑돌고 있다. '메르스'라는 돌발 변수로 지난 2012년 12월(98) 유럽 재정위기와 미국의 재정절벽 우려가 커지던 시점의 수준까지 후퇴한 상태다.

여기에 분할상환 대출 전환이 가계의 빚 상환 부담을 늘리면 가계의 소비 여력이 위축되고, 소비심리에도 악영향을 미칠 수도 있다는 분석이다.

이 때문에 내달 금융당국이 발표하는 대책에는 저소득·취약계층에 맞춘 대책이 포함돼야 한다는 지적도 나온다.

금융당국에 따르면 이미 고정금리·분할상환 대출 비중은 내년 목표치(30%)를 넘긴 약 33% 수준까지 올라온 것으로 추산된다. 

또 일단 안심전환대출의 혜택이 주로 원리금 동시 상환 여력이 있는 신용등급 1~3등급의 중산층 이상 계층에게 돌아갔다는 평가가 나오고 있어 급한 불은 끈 셈이다.

금융감독원에 따르면 실제로 가계대출 연체율은 지난 3월말 기준 0.48%로 작년말 0.49%, 지난해 같은 기간 0.66%보다 개선되는 추세다.

하지만 앞으로 저소득 취약계층이 가계부채 한계 상황으로 내몰릴 가능성이 있는 만큼 이에 맞춰 정책 대응 노력도 필요하다는 분석이다.

LG경제연구원 조영무 연구위원은 "누가, 어떤 용도로 빌렸고, 이들 계층의 부채 상환 능력, 부채 상환 부담이 어떻게 변하고 있는가를 고려해서 가계 부채 대책에서도 소득 계층별 차별성을 반영할 필요가 있다"고 지적했다

현대경제연구원 임희정 연구위원도 "가계가 부실화 될 위험에 대비해 추가 대책이 필요한 시점"이라며 "특히 한계계층에 대한 부채탕감 등을 포함한 차선책을 정부에서 마련할 필요가 있다"고 말했다.


정부에서 갚을 수 있는 만큼만 대출을 받도록 하자는 ‘가계부채 종합관리방안’을 발표하였다.
내년(2016년)부터 신규 주택대출 분할 상환이 원칙으로 하고, 대출 거치기간을 1년 이내로 축소 유도하며, 담보보다 상환 능력 위주로 엄격한 심사를 하고 토지, 상가 담보대출의 담보 인정기준을 강화하여 향후 금리가 오를 경우 대비하여 대출총액을 제한하겠다는 것이다.

 

 

 

미국의 금리인상 가능성이 크고 시기도 임박해졌고 무엇보다 1000조가 넘는 가계부채가 심각하기 때문에 지극히 정상적이고 나와야 할 대책이 나온 것으로 향후 발생할 수도 있는 위기를 미리 대응한다는 측면에서는 긍정적으로 평가해줄 만 하다.

 

 

돈 줄을 죄는 대출강화는 투자자금 조달에 어려움을 주고 부동산투자심리를 약화시키는 역할을 하기 때문에 어느 정도 부동산 거래의 위축은 불가피하지만 그리스 사태에서 보듯이 국가경제의 재정 건전성은 안정적인 수준으로 관리가 필요하기 때문에 급등하는 대출을 안정시키기 위한 이번 대책을 무조건 부정적으로만 볼 필요는 없다.

 


다만 시기와 신뢰성, 효과측면에서 다소 아쉬운 점이 있는 것도 사실이다.

 

 

최근 국정원 해킹 건도 근본적으로는 신뢰의 문제인 것처럼 정부의 정책은 신뢰가 기본이 된 일관성 있는 정책이 중요한데 1년 전 부동산거래활성화를 위하여 대출규제를 완화해 주었고
불과 한달 전 LTV, DTI 1년 연장을 해주었는데 갑자기 대출규제를 강화 하니 국민들은 집을 사라는 건지 말라는 건지 혼란스럽기만 하다.

 


가계부채 안정을 위하여 필요하고 상황에 따라서 정책이 바뀌는 것이지만 이렇게 일관성 없는 정책은 시장의 신뢰를 잃어 나중에 정상적으로 나와야 할 효과도 나오지 않을 수도 있다.

 

 

 

신뢰도 그렇지만 대출규제의 효과도 크지 않을 것 같다.
가계부채증가는 기존아파트 거래보다는 신규분양아파트에 의한 신규대출증가가 더 큰 원인이다.
기존아파트를 거래하면 매수자가 대출을 받지만 반대로 매도자는 대출을 상환하기 때문에 제로섬 게임이 되는데 신규분양아파트의 대출은 순수 플러스가 되기 때문인데 이번 정부의 대책은 당장 건설경기를 죽일 수 있는 신규분양 중도금 대출은 빠져있고 기존아파트 대출만 규제하고 있어서 효과가 크지 않을 수 있고 오히려 투자심리만 위축시키는 부작용만 나올 수 있으며 집단담보대출인 중도금대출에서 잔금대출로 전환되는 2-3년 후 대출대란이 올 수도 있다.

 

 

 

그리고 대출총액 증가보다 대출건전성이 더 중요한데 주택구입목적으로 담보대출을 받는 것이 아니라 사업자금, 생활자금으로 주택담보대출을 받는 것이 문제가 되는 것으로 대출규제가 강화되면 소득이 사업자금, 생활자금으로 빠져나가는 대출을 어느 정도 막을 수는 있지만 실제 주택구입목적의 실수요자들까지 막아버리는 것이 문제가 된다.

 


현재 부동산시장에서 분양권 투자나 전세를 끼고 투자를 많이 하고 있고 실제 대출을 받아서 주택을 구입하시는 수요자들의 대부분은 실수요자들이어서 실수요자들의 주택구입 대출을 막으면 다시 전세로 돌아서면서 전세수요는 증가하고 집주인들은 대출부담을 줄이기 위하여 전세금을 인상하거나 월세전환 속도가 빨리질 수 있는 전세문제 풍선효과가 생길 수도 있다.

 

 

 

또한 변동금리에서 고정금리를 권장하고 거치를 줄여 원금을 같이 상환하라는 것도 실질소득이 늘어나지 않은 서민들한테는 비현실적인 무리한 요구로 내수소비 감소로 이어질 수도 있다.

 

 

부동산시장 활성화를 해치지 않으려고 LTV, DTI에 대한 직접적인 규제는 피했지만 조삼모사이고 대출심사를 까다롭게 하면 결국에는 DTI(총부채상환비율)의 부활로 볼 수도 있는데 이미 DTI가 적용되고 있는 서울, 수도권보다는 그 동안 DTI가 적용 안된 지방이 더 영향을 받을 수는 있다.

 

 

 

가계부채문제는 미리 준비해야 하는 것이 맞지만 조금 더 현실적이고 효과적인 대책이 포함되었으면 하는 아쉬움이 남는다.
실수요자들의 주택구입용도 대출은 금리를 낮추고 거치도 인정해주는 반면 중도금 집단담보대출과 지방은 DTI를 적용 해서 과열을 미리 대비하는 것도 좋다.
또한 고정금리나 원금상환 대출자들한테는 대출금리 혜택을 주고 주택구입 목적으로만 담보대출을 받을 수 있도록 해서 대출자금 전용을 막는 제도적 보완을 하는 것도 필요하다.

 

 

 

아무튼 내년부터 대출규제가 강화되면 부동산시장의 투자심리위축은 어느 정도 불가피해 보이며 그 동안 대출규제 예외지역이었던 지방이 서울보다 더 영향을 받을 수 있고, 내년 적용 이전 올해 하반기에 주택구입수요가 더 몰리면서 일시적인 과열이 될 수도 있으며 전세문제가 더 오래 우리를 괴롭힐 가능성이 커졌다.



한마디로 서민 살기 좆같게 만듬



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