눈높이 낮추는 큰손들…강남 꼬마빌딩에 눈독
국내외 ‘큰손’ 투자자들이 그동안 거들떠보지 않던 중소형 빌딩을 잇따라 매입하고 있다. 

법인 및 기관 투자자, 외국계 투자기관 등 이른바 ‘큰손’ 투자자들은 그동안 안정적인 임대료 수익을 확보할 수 있는 대형 오피스 빌딩에 주로 투자해 왔다. 하지만 오피스 빌딩 공실이 늘어나고 투자 수익률이 하락하자 중소형 빌딩에 주목하기 시작했다. 

중소형 빌딩은 대형 빌딩보다 임대료가 낮고 영세 사업자가 몰리는 경향이 있어 건물 관리가 어려운 단점이 있다. 하지만 강남구 신사동 가로수길, 청담동 등 강남 일대 랜드마크 역할을 하는 중소형 빌딩의 경우 임대료가 높게 책정되고 장기 임차인을 확보한 경우가 많아 수익률과 리스크 관리에 민감한 큰손 투자자들이 관심을 두기 시작했다. 

작년 말 세계적인 SPA(제조·유통 일괄형 의류) 브랜드 ‘자라(ZARA)’의 창업주 아만시오 오르테가 인디텍스 회장은 서울 강남구 신사동 가로수길에 있는 5층 건물을 325억원에 매입했다. 오르테가 회장은 자신이 운영하는 자산운용사의 한국법인인 폰테가데아 코리아를 통해 이 건물을 사들였다.

이 건물은 가로수길 중심 도로에 있는 데다 지하철 3호선 신사역 8번 출구에서 가까운 편이라 역세권 입지가 좋은 건물로 평가받고 있다. 대지 457㎡ 규모에 지하 1층, 지상 5층, 연면적 1241㎡로, 자라의 경쟁사인 글로벌 SPA 브랜드 H&M이 10년 장기 임차 계약을 맺고 2012년부터 사용하고 있다.

국내 큰손들도 가로수길 빌딩에 속속 투자하고 있다.

LG생활건강은 올해 초 강남구 신사동 가로수길에 있는 한일빌딩을 약 225억원에 매입했다. 이 건물에는 글로벌 뷰티 브랜드 록시땅과 세계 최대 여행용 가방 회사 쌤소나이트가 입점해 있다. 대지 397.7㎡에 지하 1층, 지상 4층, 연면적 885.84㎡, 4층짜리 건물로, 오르테가 회장이 사들인 H&M 건물 바로 옆에 있다. 건너편에는 롯데백화점이 운영하는 패션 전문 백화점 ‘엘큐브’가 있다. 

글로벌 ‘큰손’으로도 통하는 국민연금도 최근 강남권 중소형 빌딩 투자에 합류했다. 국민연금 위탁사인 캡스톤자산운용은 최근 강남구 청담동 89-6번지에 있는 영인빌딩을 259억원에 사기로 결정했다. 

지하 5층, 지상 4층, 연면적 3580㎡의 이 빌딩은 지난 2012년 6월과 12월 두 차례 경매에 나왔다가 유찰됐었다. 이 건물은 마지막으로 경매에 나왔던 2013년 1월 감정가의 64% 수준인 148억에 낙찰됐다. 이 건물의 가치가 치솟은 것은 2015년부터다. 세계적인 스테이크 전문점인 울프강 스테이크 하우스와 유명 라운지바인 디브릿지가 입점하면서 입소문을 탔고, 건물 가격도 상승했다.

부동산 전문가들은 자금력이 풍부한 법인이나 기관투자자를 중심으로 중소형 빌딩 투자가 활발해질 것으로 예상했다.

이지스자산운용 관계자는 “대형 오피스 가격이 크게 올라 기대 수익률이 낮아지면서 대안 투자상품으로 중소형 빌딩이 주목받기 시작했다”며 “패션∙뷰티 브랜드가 스트리트몰 형태의 매장을 내기 시작하면서 가로수길 등 강남 일대 중소형 빌딩이 새롭게 주목을 받고 있다”고 설명했다. 

중소형 빌딩 거래는 지난 2015년과 2016년 폭발적인 성장세를 보였다. 건물 전문 거래업체 리얼티코리아에 따르면 500억원 미만의 중소형 빌딩 거래 건수는 2015년 1036건, 2016년 988건을 기록했다. 2013년과 2014년 각각 522건, 719건이었던 것에 비해 크게 늘었다. 총 거래규모도 2013년 6800억원, 2014년 8100억원에서 2015년 1조3800억원, 2016년 1조3500억원으로 늘고 있다. 

최근에는 법인 투자자가 중소형 빌딩에 투자하는 경우가 늘고 있다. 지난해 500억원 미만의 중소형 빌딩을 거래한 투자자 가운데 75%(739건)가 개인 투자자며, 24%(237건)가 법인 투자자였다. 나머지 1%는 기타 투자자였다. 2015년 법인 투자자 비중이 19%(50건)에 불과했던 것과 비교하면 법인의 중소형 빌딩 투자가 확연히 늘었다. 

개인투자자가 50억원 이하 빌딩을 주로 산다면, 법인 투자자는 100억원 이상 중소형 빌딩에 주로 투자한다. 지난해 법인이 거래가격 100억~200억원 범위의 빌딩에 투자한 건수는 47건, 200억원 이상 500억원 미만인 빌딩에 투자한 경우는 총 25건으로 집계됐다.

원문보기: 
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/02/02/2017020201680.html#csidxbbbe441b5ccabda80ac8f3db0edc4a6 

"강북 도심에서 강남으로"…보폭 넓힌 비즈니스 호텔

서울 강남 일대 비즈니스 호텔 경쟁이 뜨겁다.

글로벌 호텔 체인 스타우드가 올해 하반기 강남구 도산대로 인근에 ‘포포인츠 바이 쉐라톤 서울 강남’을 선보이는 것을 포함해 작년 하반기부터 내년 초까지 총 5곳의 비즈니스 호텔이 문을 열었거나 열 예정이다. 

기존 비즈니스 호텔들은 주로 서울 명동과 종로·광화문 일대에 들어섰다. 이 일대 비즈니스 호텔이 겨냥했던 대상은 쇼핑 위주의 관광을 선호하는 중국 유커(遊客·단체 관광객 )였다. 하지만 ‘체험형 관광’을 선호하는 싼커(散客·개별 관광객)들이 늘면서 강북 도심에 집중됐던 소비권역이 강남권으로 확대됐고, 비즈니스 호텔의 무대도 강남으로 넓어졌다. 

비즈니스 호텔은 대규모 연회장이나 고급 레스토랑에서 많은 매출을 올리는 특급호텔과 달리 부대시설을 줄여 객실 수입 위주의 영업을 하는 호텔을 말한다. 레스토랑, 연회장 등을 없애거나 최소화해서 고정비를 줄일 수 있는 장점이 있다. 

서울 강남구 신사동에서 올 하반기 오픈하는 ‘포포인츠 바이 쉐라톤 서울 강남’은 총 199개 객실을 갖출 예정이다. 스타우드는 쉐라톤, 웨스틴, 르 메리디앙, 세인트 레지스, 더 럭셔리 콜렉션, 알로프트, W, 포포인츠 등의 브랜드를 가진 호텔 체인이다. 이 가운데 포포인츠는 스타우드의 비즈니스 호텔 브랜드다. 

주방가구 제조회사인 넵스는 서울 강남구 도산대로 강남을지병원 사거리에 있는 7층짜리 사옥을 허물고 호텔을 건설 중이다. 지하 5층, 지상 17층에 객실 180개를 갖춘 5성급 호텔을 지어 내년 중 오픈할 계획이다.

올해 초에는 강남구 청담동에 ‘엔트라호텔’이 오픈했다. 도산대로변에 있는 이 호텔은 지하 4층, 지상 20층 규모로 총 92개 객실을 갖추고 있다.

서울 도심에 집중됐던 비즈니스 호텔이 강남에 문을 열기 시작한 것은 2014년부터. 2014년 10월 강남구 역삼동에 ‘신라스테이 역삼’이, 강남구 청담동에는 스타우드가 운영하는 ‘알로프트 강남’이 문을 열었다. 같은 해 12월에는 일본 비즈니스 호텔 도미인이 신사동 가로수길에 ‘도미인 프리미엄 서울 가로수길 호텔’을 열었다. 

2015년에는 강남구 논현동에 의료관광객을 겨냥한 힐링케어 콘셉트의 호텔 ‘포레힐’이 문을 열었고, 신논현역 부근에는 ‘호텔 더 디자이너스 리즈 강남 프리미어’가 영업을 시작했다. 국내 대형 건설사인 대림산업은 작년 9월 ‘글래드 라이브 강남’을 오픈하며 경쟁에 뛰어들었다.

부동산 전문가들은 강남 땅값이 비싸기는 하지만 중국 관광객이나 젊은 고객을 끌어들이면 비즈니스 호텔도 충분히 수익을 낼 수 있다고 말한다.

특히 서울 강남 일대에 위치한 성형외과와 피부과를 찾는 중국 의료 관광객을 끌어들이는데는 강남이 유리하다고 봤다. 아울러 신사동 가로수길, 청담동 등이 한국 드라마에 등장하면서 관광 명소가 된 것도 강남 호텔 건립 붐에 일조했다.

개별 중국인 관광객이 늘어난 것도 호텔의 강남 진출을 부추겼다. 서울시에 따르면 지난해 서울을 찾은 관광객은 총 1356만9315명인데, 이중 중국인 관광객이 634만9297명으로 가장 많았다. 중국인 관광객 중 51.9%는 이른바 싼커로 불리는 개별 관광객이었다.

중국인 개별 관광객은 자기만족형 소비를 추구하는 바링허우(八零後·1980년대 이후 태어난 세대)가 주를 이룬다. 이들은 명동에서의 쇼핑보다는 서울 강남 번화가 방문이나 맛집 탐방 등에 더 치중한다. 

호텔신라 관계자는 “지난 몇 년간 중국인 개별 관광객이 주요 고객으로 떠오르고 있다”며 “이들은 합리적인 가격과 수준 높은 서비스를 원하면서도 새로운 경험을 추구하는 경향이 있어 앞으로 서울 강남 일대를 더 많이 찾을 것으로 예상하고 있다”고 말했다.