또 간만에 글 올린다. 다사다난하다. 가정이나 회사나ㅜㅜㅜㅜ in a bad way… 졸 짜증

그냥 부갤들에게 개념 하나 주고 가고 싶어서 굳이 시간내어 글올린다. (감사들 좀 해라, 똥글 싸지르지 말고..)
도표봐라. 미국 장기 물가, 금리(FF금리는 미 기준금리다.), 주택가격의 관계 및 추이다. (이거 인용한 도표라.. 09년 이후껀 없다. 찾기 귀찮다. 알아서들 찾아보던지….)
이게 뭐 말하는 거 같냐?
1.        집값은 오른다
형이 항상 주장하는거다. 집, 다시 말해 땅은 대표적인 공급이 제한되어 있는 재화다. 땅 졸라 많다 지랄치지 마라. 살고 싶은 곳을 말하는 거다. 거기 용적률 쳐올려서 그나마 많이 살수 있게 해준거다. 강남 땅은 한정되있다. 자, 그럼 물가는 어떻냐? 디플레가 만연화되지 않는 이상 1~2프로라도 오른다. 물가가 항상 오르게 되있는 걸 다 인정하면서도 공급이 제한된 대표적인 재화인 땅=아팟이 중장기적으로 보면 항상 오를 수 밖에 없다는 걸 왜 인정못하냐??
물가가 많이 오를 때도 있고 조금 오를때도 있고 일시적인 디플레가 올수도 있지만 결국 중장기적으로 보면 항상 오르듯이 집값,(물론 강남을 비롯한 살소 싶은 곳), 땅값은 중장기로는 무조건 우상향이다. (한번 찾아봐라 저 빨간 막대가 (-)인적이 한번이라도 있는지를… 물론 09년 10년은 (-)였을꺼다. 이건 이벤트에 따른 일시 하락이었다보면 된다.)
많은 사람들이 잘못 생각하는게 단기적인 변동성만 보고 중장기 그림을 못그린다는 것.
언제나 변동성은 있지만 그 변동성은 중장기적인 우상향 선 하에서 이뤄진다는 걸 깨달으면 된다.

2.        재화이기 때문에 물가와 마찬가지로 중장기적으론 무조건 오름세를 보이지만 금리에 따른 변동성은 물가보다 변동성이 크다.
물가 오르면 정부가 뭐하냐? 금리로 잡지? 근데 금리로 잡으려다보면 집값은 더 크게 영향 받는다. 이는 집이 가진 투자자산으로서의 속성 때문이다. 물가지수에 포함되는 대부분의 재화는 투자대상이 아닌 생필품이다. 뭐 사재기해서 팔면 이것도 투자대상이 될순 있겠지만… 집(땅)은 대표적인 투자상품이다. 우리가 집에 돈을 사야하는건 중장기적으로 무조건 오르게 되어있는 말도 안되는 승률 100% 짜리 투자상품이기 때문이다. 이런 투자상품이 어디있겠냐?


금리로 잡을라치면 투자상품으로서의 매력도가 확떨어지니 일반 물가보다 집값이 영향을 더 받는건 당연하다. 반대는???? 저금리기조라면 일반 물가보다 당연히 집값상승률이 높아야 맞는거다…

3.        물가가 지나치게(이게 중요하다) 오르면 금리를 지나치게 올리게 되고 그럼 집값은 크게 영향 받는다.
당연한 말같지만 요게 핵심이다. 구조가 이렇게 되는거다. 위 그래프에서 70년대 중반하고 70년대 후반하고 물가 쳐올라가는거 보이냐 안보이냐? 석유파동이다…. 이래서 FRB에서 금리 졸라 지나치게 쳐올리면서 집값 상승률이 크게 하락(집값이 하락이 아니고, 상승률이 하락이다.)하는 거 보이냐?

4.        3번 왜말해준거 같냐? 앞으로 우리나라는 물론이고 세계경제에 물가가 졸라 쳐올라갈 가능성이 높겠냐? 아님 저물가가 추세로 자리잡을 가능성이 높겠냐?
하나만 말해준다. 단일재화로 물가에 가장 큰 영향 주는게 뭐냐? 3번 보고도 모르냐? 석유다.. 유가가 물가의 핵심이다. 이유는 음식을 포함한 모든 생필품에 석유가 관련 없는건 하나도 없다고 보면된다. 짜장면 볼래? 짜장면 용기도 유화 다운스트림에서 생산되는거고, 면만드는 밀가루, 춘장, 요즘은 잘들어가지도 않는 새우, 완두콩… 이거 다 재배하고 캐고 제품화시키는데 석유 안들어가는게 하나도 없다….(씨발 춘장은 솔까말 잘모르겠다. 수공업으로 만드냐?)

근데 앞으로 유가 어케될꺼 같냐? 100불 다시 올꺼 같냐? 안와… 저성장도 저성장이지만, 세일가스는 물론 기술발전에 따라 과거와는 단위당 석유생산량 자체가 틀려… 수요, 공급 뭐하나 유가 쳐올릴만한 원인이 없다… (석유 고갈.. 너는 물론 너희 아가들 죽기까지도 안되니깐 그건 걱정마라.)

그럼 뭐냐? 과거와 같은 cost driven 에 따른 과도한 물가 상승은 없다는 얘기고, 이는 정부입장에서 안그래도 성장률 좇？는데 금리 과도하게 쳐올릴 이유가 없다는 거다.

간단하게 결론 내준다.
집(물론 좋은 집)은 공급이 제한된 재화이고 물가와 마찬가지로 중장기적으로 항상 우상향이고, 일시적 이벤트에 의한 변동성은 있으나, 그걸 집값 대세하락 이딴 식으로 해석하면 곤란하다는 거다. 오히려 저가 매수기회로 삼아야 되는거다.


단기적인 파동을 만드는데 있어서 금리가 가장 큰 유인인데, 금리를 졸라 쳐올리라믄 물가가 졸라 올라야 되는디, 유가를 비롯하여 수요, 공급 어느 하나라도 물가가 졸라 오를만한 이유가 없는 상황이며, 중요한 건 앞으로는 그게 더 심화될꺼다.
따라서 중장기적으로 무조건 올라가는 집값이라는게 이제 물가도 저 지랄이고, 따라서 금리를 무리하게 쳐올릴 가능성도 없으므로, 과거대비 집을 사는데 있어 단기적인 변동성에 따른 리스크 요인이 말도 안되게 낮아진 상황이라는거다.
투자상품에 가격을 먹일 때 할인율에 항상 리스크값이 들어가 있다. (씨발 이것도 모르면 정말 부갤 오지마라. CAPM 함 찾아보던지.) 리스크가 낮아졌다면 그 원인으로라도 할인율은 낮아지고 해당 투자상품의 가치는 다른 모든 요소가 변동이 없다해도 쳐올라가야되는게 정상인거다.
집사라… 제발… 단 좋은 집사라… 좋은 곳 골라라. 가격 졸라 벌어질꺼다…..