고덕 5현자의 리더격인 네이마르 대현자님께서 친히 쓰신 글이다. 솔직히 니꼬르 현자님은 좀 사짜 분위기 난다.


고덕관련 부정적 의견들에 대한 반론적 관점에서 글 올려봅니다. 각자 관점이나 생각은 다른 것이니 덧글은 사양합니다.

1. 고덕에는 물량이 너무 많아요...

고덕은 2만 세대의 미니신도시로 변모합니다. 고덕의 많은 물량은 우려가 아니라 곧 경쟁력입니다. 규모의 경제라는 말이 있습니다. 기업도 물량확보가 되어야 구매파워가 생기고 제품원가구조 개선을 할 수가 있으며 중소기업이 중견이 되고 중견이 대기업이 될 수 있습니다. 앞으로의 고덕은 과거 강남 재건축 시세에 동조하여 움직이는 베드타운이 더 이상 아닙니다. 향후 강동의 개발계획이 고덕 중심으로 이루어지고 있고 배후에 미사, 다산과 같은 신도시에 교통망의 확충으로 서울 중랑구, 구리, 남양주까지 배후가 됩니다.

향후 고덕이 국책성 대형 개발호재와 더불어 서울 강동과 경기동부의 중심지 역할을 할 것으로 기대가 되며 이는 기본적으로 2만 세대의 재건축이 토대가 되기에 가능한 일입니다. 즉 2만세대의 재건축은 고덕이 중심지 역할을 수행하기 위한 필요충분조건입니다. 그러하기에 고덕이 향후 이 지역과 배후지역을 아우르는 교통, 교육, 경제, 문화의 실질적 중심지로 부상할 것입니다.

만약 단순히 개별단지 몇천세대가 재건축된다면 단기적인 물량우려는 해소할 수 있을 지 모르지만 결코 교통, 교육, 경제, 문화의 중심지는 되지 못할 것입니다.

또하나는 고덕은 일찍이 경험하지 못한 많은 수요창출 요인이 있습니다. 많은 대형개발호재들과 학군의 업그레이드인데요...일일이 언급하지는 않겠습니다. 즉, 교통, 교육, 경제, 환경 등 동시다발적인 수요창출이 가능한 지역으로 바뀌게 됩니다. 그래서 고덕은 공급과 더불어 향후 서울에서 가장 많은 수요 창출이 기대되는 곳입니다.


2. 가격도 저렴하고 정비도 더 잘 된 신도시 미사가 옆에 있는데...

행정구역상의 차이, 학군의 차이, 커뮤니티(민영과 쇼셜)차이로 인해 수요층이 다릅니다. 더구나 미사가 신도시라고 고덕과 직접적인 비교는 잘못된 접근입니다. 미사는 많은 경기도의 신도시 중에 하나이고 고덕은 개포와 더불어 이제 수도 서울에 마지막 남은 저층 택지지구입니다. 수도 서울의 택지지구의 희소성은 경기권 신도시는 물론이고 서울시내 그 어느 재개발, 재건축단지와도 비교될 수 없는 희소성을 가지고 있습니다.


3. 개포 오른다고 고덕이 오른다 ? 고덕은 개포가 아니에요...

고덕은 개포가 아닙니다. 강남과 강동이라는 엄연한 현실도 있구요..그러나 고덕은 개포와 태동때부터 택지개발촉진법으로 함께 탄생한 서울의 대표적 친환경택지지구입니다. 이러한 유사성으로 인해 재건축 붐이 본격적으로 불기 시작한 2000년대 초반부터 지금까지 개포와 시세 동조화 현상을 보여 왔습니다. 이것은 역사적 팩트입니다. 그러하기에 개포때문에 고덕이 지금 후행적으로 시세를 계속 올리고 있는 부분도 분명히 있습니다. 최근 개포의 부상은 강남 새아파트에 저금리, 부동산호황, 청약열기도 있지만 개포자체의 경쟁력이 대단함을 간과했으면 안됩니다. 그 경쟁력의 핵심은 바로 개포가 친환경택지지구라는 사실에 고급화로 강남내에서도 차별화 했다는 것입니다. 고덕 또한 친환경택지지구라는 사실과 그 가격대에서는 최고급 단지를 추구하고 있는 것으로 압니다.


4. 파크리오, 가락, 둔촌 등이 있는데 시세 상승에는 한계가 있지 않을까요 ?

그럴 수도 있고 아닐 수도 있다고 봅니다. 앞서 언급했듯이 고덕이 새로운 수도권 동부지역의 교통, 교육, 경제, 문화의 중심지가 되면 굳이 파크리오, 가락, 둔촌과 시세 연동할 이유는 없습니다. 서부지역의 목동, 마곡처럼 독자적인 시세 형성이 가능할 것으로 판단됩니다.


5. 입주 시 많은 물량으로 전세가격이 폭락하지 않을까요 ?

영향이 없을 수는 없을 것입니다. 다만 금년 초 위례 입주로 위례 30평대가 3억까지 전세가 곤두박질 쳤지만 고덕의 경우 아이파크 6억 전세 시세를 견고히 유지했습니다. 이는 신도시와 다르게 학군수요가 받쳐주고 있기 때문입니다. 물론 물량이 많으면 학군수요에도 한계가 있지만 입주시기가 시차를 두고 있는 점과 학군수요가 버티고 있다는 것은 전세가의 하락은 있어도 급락은 없을 것입니다. 적어도 주변 신도시의 전세가 급락과는 다르다고 봐야 할 것입니다.