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정부의 가계대출 종합대책을 보며 든 단상
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(놀이터에서 애들 노는 것을 지켜보다 심심해서 아이폰으로 대충 쓰는 글임. 뭐 대단한 분석이나 인사이트를 기대하신다면 그냥 여기서 접으시는 것을 추천함)
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현재 우리나라에서 가계대출이 문제가 되는 점은 그 가속도에 있다. 총량 자체로는 다른 나라에 비해 그렇게 두드러지는 수준은 아니나(그림1), 2000년대 이후 급속도로 증가하는 그 증가세가 두드러짐에 문제가 있다고 할 수 있다.(그림2) 2011년 912조에서 마친 그림 속 그래프는 현재 1,200조를 돌파해 2002년 대비 3배 수준의 가계대출을 보여준다. 이쯤되면 GDP대비 100% 돌파는 시간문제다. 아 물론 GDP는 flow의 개념이고 가계대출은 stock의 개념이라 이 둘을 비교하는 건 큰 의미가 없을 수 있다. 단지 국가간 상대적 비교의 관점에 그 의의가 있어 보인다.
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그 가계대출의 상당부분을 차지하고 있는 집단대출의 경우는 신규분양되는 아파트에서 발생하게 된다. 금번 대책인 택지공급 감소, 대출보증 건수 제한 그리고 중도금 부분보증 전환 등으로 주택공급물량은 피치못하게 줄어들 것으로 보인다. 시장에 수요는 변하지 않고 공급이 감소되면 가격은 오르기 마련이다. 그래서 몇몇 언론에선 금번 대책을 두고 집값을 부양시키기 위한 정책이라고 평가한다.
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사실 가계대출을 제대로 제한하려면 소득이 낮거나 신용도가 낮은 사람들의 대출을 억제시키는 정책을 펼쳐야 한다. 그리고 부동산의 전체 가격을 낮춘다면 더 효과적일 것이다. 하지만 그러한 정책을 일시에 실시한다면 시장엔 어떠한 영향을 미치게 될까.
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하우스 푸어, 먼저 이 단어가 생겨나게 된 시기를 더듬어보자. 지난 2008년 세계경제위기가 일어난 후 우리나라 부동산 시장도 상당부분 가치가 하락했다. 당시 송도 신도시 30평형 아파트의 경우 분양가 2억원짜리 아파트가 대략 6억원까지 올랐다가 반토막난 사례도 있다. 하우스푸어란 단어는 2009년부터 사용하게 되었다. 90년대만 하더라도 금리가 상당히 높았고, 대부분은 적금이나 예금을 통해 재테크를 했다. 하지만 2000년대 이후 낮아진 금리로 인해 더이상 적금예금은 매력적인 재테크 수단이 되지 못했고 다른 쪽으로 시각을 돌리기 시작했다. 
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공교롭게 IMF 당시 폭락했던 아파트의 가격은 2000년도 이후 가파르게 상승하기 시작했고, 경기가 회복하며 브랜드아파트들이 시장에서 흥행했다. 그래서 이때 대출을 받고 아파트를 장만한 사람들은 평소 월급이나 적금으로는 꿈도 꾸지 못할 자산의 상승을 경험했다. 가만히 앉아서 전세사는 사람들은 당장 자기 엉덩이 깔고 있는 아파트가 해가 다르게 값이 오르는 걸 목격했고, 너도 나도 대출을 끼고 집을 사기 시작했다. 이는 그림1의 가계부채 추이와 일맥상통한 경향이 있다. 결국 2008년 즈음 상투를 잡고 수억원의 대출금을 가진 분들이 문제였다. 예컨대 4억짜리 집을 2억 대출받아서 샀는데, 아파트가격이 2억으로 반토막이 났다면 아파트를 팔아도 대출금을 갚고나면 빈털터리가 되었던 것이다. 여기서 그 대출금이 3억원이라면 아파트를 판다 하더라도 빚을 다 갚을 수 없으며, 금융위기로 직장을 잃는다면 대출금에 해당하는 이자를 갚을 여력도 없어 진퇴양난에 빠지게 되었다. 이것이 하우스푸어라는 단어가 생겨난 연유이다. 자꾸 억억거려서 그렇지 당시 하우스푸어 때문에 양산된 파산자들, 그 파산자들의 주택에 몇천만원으로 전세 살던 서민들, 경매로 넘어가며 우선순위에 밀린 전세자금을 일시에 날려먹은 가장들. 이때문에 당시 비극적인 사건도 많이 전해졌었다.
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이런 관점에서 본다면 금번 가계대출 대책을 부동산 가격을 올리는 정책이라고 비난하는 분들도 계시지만, 그렇다고 현재와 같이 계속하여 공급을 늘리다가 부동산 가격이 언젠가 폭락한다면 제일 직격탄을 맞는 사람은 가계대출을 떠앉고 있는 서민일 것이다. 혹은 파산시 배당순위 등 법 혹은 금융지식이 부족한 분들. 가계대출이 거의 없는 상태에선 부동산 가격이 조금 떨어져도 문제가 없겠지만, 이렇게 가계대출이 비정상적인 상태에선 부동산시장을 그대로 방치하는 것도 조금은 조심스러운 상황이다. 더구나 택지공급의 경우, 택지지정부터 조성, 아파트 분양 및 건설까지 대략 십년에 걸쳐 이루어지기 때문에 수요와 공급을 제때 맞추기 어려운 일이다. 결국 현 시점에서 택지의 공급을 줄이고 멸실주택을 고려한 재개발 재건축 흐름으로 가는 것은 어찌보면 당연한 정책의 방향일 것이다.
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사실 정책이란게 약간 그 풍선과 같아서 어느 한 쪽만 잡으면 예상치 못한 다른 한 쪽이 과도히 커질 수 있다. 부동산 가격을 잡기 위해 공급을 늘린다면 집단대출의 증가로 인해 가계부채 총량은 더욱 늘어날 것이고, 그렇게 늘어난 가계부채는 결국 국가경제를 위협할 트리거가 될 것이다. 아울러 LTV나 DTI같은 규제의 추가적 장치를 한번에 쓰지 않는 것도 어찌보면 이해가 된다. 협상에 있어서 기본은 마지막이 아니라면 나의 패를 모두 쓰지 않는 것이다. 정부도 일단 시장의 반응을 보며 정책을 조금씩 늘려가는 것은 어찌보면 당연한 것이다. 아울러 시장에 한꺼번에 모든 규제를 적용하면 그 공포심에 의해 자금이 경색될 가능성도 존재한다. 시장경제에 있어 어차피 그 돈의 흐름이 돌지 않으면 세금도 걷히지 않고, 고용도 감소되기 마련이다. 다른 말로 하자면 복지도 감소되고, 실업자는 늘어난다. 즉 지금도 어렵지만 훨씬 더 힘든 세상이 될 것이란 말이다.
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어떠한 정책이 시장 플레이어 모두를 만족시킬수는 없다. 나 개인의 입장에서 물론 해당 정책을 비판하고 탐탁치않게 생각할 수는 있는 일이다. 하지만 나 아닌 전체의 관점에서 본다면 언급한 풍선의 비유와 같이 풀기 매우 복잡해질 수 있다. 물론 어느 한쪽의 관점으로 계속해서 흘러가는 것은 분명 문제가 있다. 따라서 견제할 세력은 필요한 것이고, 때에 따라 정권의 교체를 통해 경제정책 자체의 변화가 요구되기도 한다.
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누군가 어떤 정책을 펼칠 때는 내가 어떤 대안을 낼 수 있는가 생각을 해보는 습관이 필요하다 생각한다. 물론 정보의 제약으로 적절한 대안을 제시할 수 없을 수 있지만, 적어도 사안에 따라 최선이 아닌 차선을 선택한 이유는 어느정도 이해할 수 있을 수 있을 것이다. 그리고 그런 사고의 연속이 이어져야 훗날 내가 정책을 펼 자리에 선다 해도 제대로 된 일을 할 수 있을 것이다. 정치가 아닌 회사에서도 그러하다고 본다.
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