[머니투데이 신희은 기자] [아파트와 주거환경 격차 갈수록 벌어지는데 정비는 막막…"공공이 나서 사업성 올려줘야"]

국내에서 처음 시도되는 저층주거지 정비사업은 빈집이나 오래된 다가구·다세대 주택을 재생할 수 있는 길이 제도적으로 막혀 있다는 인식에서 출발했다.

뉴타운·재개발 구역에 속해 있지 않아 아파트로 개발될 가능성이 희박하고 그 대안으로 제시된 소규모 정비사업에조차 포함되지 않는 단독주택들이 상당수인데 이들 주택은 집주인이 자비를 들여 새로 짓지 않으면 정비할 방법이 없기 때문이다. 서울시가 노후 단독주택 리모델링을 지원하는 등 정비를 유도하고 있지만 이것만으로는 저층주거지 밀집지의 열악한 주거환경을 실질적으로 개선하기 어렵다는 문제의식도 반영됐다.

25일 국토교통부 주거실태조사에 따르면 2014년 기준 서울 시내 전체 주택 361만7512가구 가운데 아파트(153만9348가구), 연립주택(15만9354가구)을 제외한 다가구 등 단독주택은 132만1105가구, 다세대 주택은 40만9126가구로 집계됐다.

서울시는 저층주거지의 72% 가량이 지어진 지 20년이 넘은 노후 주택으로 보고 있다. 하지만 이들 주택의 정비를 민간에 맡겨두면 사업성이 낮은 데다 집주인이 개인적으로 자금을 조달하기도 어려워 현실적으로 재정비가 불가능하다.

실제 다가구·다세대 주택은 소위 ‘방 공제’라는 제도 때문에 대출이 거의 불가능하거나 실제 주택가격에 한참 못 미치는 소액만 대출받을 수 있다. 방 공제는 집주인이 집을 담보로 대출을 받을 때 세입자에 지급할 보증금을 미리 떼어 놓는 제도인데 서울을 기준으로 통상 전체 대출가능금액에서 방 하나당 3200만원꼴로 공제된다.

시세보다 낮게 나오는 주택 감정평가액에서 대출가능금액을 산정하고 여기에서 방 공제까지 하고 나면 집을 새로 지을 만한 돈을 대출받기는 불가능에 가깝다.

또 새집을 지을 때 일정 수준 이상의 질을 담보하기 위해서는 중견급 이상 건설사를 참여시켜야 하는데 개별 주택 재건축으로는 사업성을 담보하기 어렵다는 문제도 있다. 단독이나 다세대주택 여러 채를 모야 ‘공동지주사업’ 형태로 진행하면 사업성을 높일 수 있지만 이 경우, 개인이 일일이 다른 사업 참여자들의 동의를 얻어내야 한다.

SH공사는 이처럼 민간에 맡겨두면 해결하기 어려운 문제를 직접 나서 해결해주고 대신 일부 공간에 커뮤니티 시설이나 주민편의시설이 들어설 수 있도록 한다는 전략이다.

SH공사 저층사업기획부 관계자는 “단층짜리 단독주택들이 대부분 다가구나 다세대 주택으로 변모하면서 용적률을 한도까지 채운 곳들이 많다”며 “우선 용적률이 남아 있는 단층 혹은 다가구 단독주택을 대상으로 시범사업을 추진하고 다세대 주택 대상 사업은 장기계획으로 추진할 생각”이라고 말했다.

변창흠 SH공사 사장은 “요즘 아파트들은 지하주차장, 어린이집, 피트니스센터, 무인택배시설, 경로당, 도서관, 게스트하우스 등을 다 갖추고 있는데 저층주거지도 아파트 수준으로 주거환경을 끌어올릴 필요가 있다”며 “확실한 인센티브를 주고 공공에 대한 신뢰를 심어주면 주민들도 안 할 이유가 없을 것”이라고 말했다.

단층주택들 다가구~다세대 주택으로 변모하랍십니다 ㄲㄲㄲ