오는 2020년까지 ‘동북아 국제비즈니스의 중심지’로 조성되고 있는 송도국제도시. 외국 투자유치 실적은 부진하지만 개발 기대감으로 내국인의 아파트에 대한 관심은 최고조에 달하고 있습니다.

이미 입주한 송도국제도시 33평형 아파트 시세는 평당 1천7백만원을 넘어 분양가 대비 3배나 뛰었습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 국제업무단지를 중심으로 송도국제도시 아파트 미래가치를 분석하겠습니다.

개발 사업 및 호재

총 1천6백11만평에 달하는 송도국제도시의 핵심은 1, 3공구에 1백73만평 규모로 조성되는 국제업무단지입니다. 오는 2014년까지 국제학교, 국제병원, 중앙공원(센트럴파크), 동북아트레이드타워, 주상복합 퍼스트월드, 국제컨벤션센터 등이 들어서게 됩니다.

국제업무단지는 미국 부동산 개발 회사인 게일사와 포스코건설이 7대 3 비율로 투자한 국내 합작법인 송도국제도시개발유한회사(NSIC)가 사업시행자입니다.

2005년 3월 착공된 국제컨벤션센터는 지하 1층~지상 3층에 연면적 1만5천여평 규모로 2008년 4월 건립됩니다. 컨벤션센터는 복합단지로 호텔, 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 동북아트레이드타워 등도 들어섭니다.

지난 2월 착공된 동북아트레이드타워는 65층(3백m) 규모로 2010년 완공될 예정입니다. 1층부터 33층까지는 업무 및 상업 시설로 쓰이고 34층부터 64층까지는 2백여개의 객실을 갖춘 호텔이 들어섭니다. 이와 함께 2월에는 컨벤션센터 호텔과 중앙공원도 착공했습니다. 호텔은 3백여개의 객실 규모로 2010년 완공됩니다.

12만평 규모로 2009년에 조성되는 중앙공원은 바닷물을 끌어들인 1.8㎞ 수로를 따라 수상택시가 운행되며 오페라하우스와 콘서트홀 등 문화센터, 박물관, 해양생물생태관 등 문화공간도 함께 들어섭니다.

2008년 9월 개교하는 송도국제학교는 부지 2만1천여평에 지상 5층으로 건립되며 부설 유치원과 초·중·고교(12년제) 교육 과정을 갖추고 학생 2천1백명을 모집할 예정입니다. 미국 명문 사립학교인 밀튼아카데미와 제휴, 수업은 영어로 하며 정원의 30%까지 내국인 입학이 허용될 예정입니다. 하지만 아직 입학 조건, 전형 절차 등은 확정되지 않았습니다.

국내 대학 캠퍼스 건립도 잇따르고 있습니다. 5, 7공구에 연세대(28만평)와 인천대(13만8천평)는 각각 2010년, 2009년까지 캠퍼스를 조성할 예정입니다. 한국외국어대학은 2만1천평 규모로 통번역센터, 국제비즈니스정보센터, 한국어교육문화원, 기숙사를 세우겠다는 양해각서(MOU)를 인천시와 교환했습니다.

6, 8공구에 오는 12월 착공, 2012년 완공될 인천타워는 1백51층, 높이 5백50m 규모로 국내에 가장 높고 세계에서는 아랍에미리트연합(UAE)의 버즈 두바이(162층, 700m)에 이어 두번째로 높은 건물이 됩니다. 연건평 16만평은 세계 최대입니다. 시행자는 미국 포트먼그룹과 삼성물산 현대건설이 합작한 포트먼 컨소시엄으로 사업비만 3조원에 달합니다.

오는 12월에는 6백병상 규모로 암 심혈관 질환 등 6∼7개의 특화된 클리닉을 갖춘 송도국제병원이 착공돼 2011년 문을 엽니다. 미국 코넬대 의과대학의 부속병원인 NYP가 의료진을 파견해 운영할 예정입니다.

한편 교통여건을 보면 인천국제공항이 있는 영종도와 송도국제도시를 잇는 인천대교가 2009년 10월 개통될 예정입니다. 길이 12.3km(왕복 6차선)로 제2, 제3경인고속도로 및 서해안고속도로와 연계되며 송도국제도시에서 인천공항까지 차로 15분이면 도착할 수 있습니다.

또 인천지하철 1호선 종착역인 동막역에서 6개 정거장을 추가로 설치, 송도국제도시 국제업무단지까지 연장하는 구간이 2009년 8월 국제업무단지에서 열리는 인천 세계도시엑스포 오픈 이전에 개통될 예정입니다.

인천공항~김포공항~서울역(58㎞)을 잇는 인천국제공항철도는 지난 3월 인천공항~김포공항(37.6㎞) 구간이 1단계로 개통한데 이어 2단계로 김포공항~서울역(20.4㎞) 구간이 2010년 1월 개통할 예정입니다.

인천시 남동구 고잔동~시흥시 논곡동(서해안고속도로 목감인터체인지)을 잇는 제3경인고속도로(14.3㎞, 왕복 4~6차선)는 2006년 11월 착공, 2010년 완공될 예정입니다. 영동고속도로, 서울외곽순환고속도로, 서해안고속도로와 각각 연결됩니다. 송도해안도로를 통해 인천대교와 연결됩니다.

또 온수역이 종점인 서울지하철 7호선을 부천을 거쳐 인천지하철 1호선 부평구청역까지 연결하는 7호선 연장선(10.2km)이 2010년 개통될 예정입니다.

악재 및 한계

가장 큰 악재로는 국제도시라는 이름에 걸 맞는 외국 자본의 직접 투자유치 실적이 매우 부진하다는 것입니다. 이 때문에 아시아 국제도시와의 경쟁에서 밀려 외국 기업 유치에 실패할 경우 송도국제도시가 아닌 송도신도시로 전락하는 것 아니냐는 우려가 나오고 있습니다.

2002년 4월 합작법인 NSIC가 설립된 이후 외자 투자유치 실적을 보면 1조2천억원이 투입되는 인천대교 건설에 영국 아멕(AMEC)사가 지분 23%를 참여했습니다.

2006년 12월 미국계 투자은행인 모건스탠리가 국제업무단지 개발사업에 3억5천만달러를 투자한다는 계약을 체결했고 인천타워에 미국 포트먼그룹이 지분 40%를 참여키로 2006년 2월 양해각서를 체결한 상태입니다.

하지만 모건스탠리는 동북아트레이드타워와 패키지로 계약한 아파트 분양이 분양가 상한제로 수익성이 악화된다는 이유로 5월 현재 1차로 약속한 1억5천만달러를 투자하지 않고 있습니다.

또 인천타워도 포트먼그룹이 업무시설, 호텔, 상업시설, 아파트를 함께 건립할 계획이나 주택건설기준에 관한 규정에 따라 숙박시설과 주택을 함께 지을 수 없어 본계약을 앞두고 투자가 취소될 위기에 처해 있습니다.

외국 대학교 유치는 한건도 성사시키지 못했고 외국 기업의 사무실 유치도 단 2건에 그치고 있는 실정입니다.

합작법인 대주주인 게일사는 2006년 외국 투자 실적이 부진하자 국내 건설업체들에게 아파트 업무시설 골프장 등 개발사업에 시공권을 주고 개발이익금으로 업무시설을 짓는 링키지 프로그램을 도입, 국내 자본으로 업무시설을 건립하고 있습니다.

송도국제도시는 홍콩 싱가포르 푸둥(상하이) 두바이 등 경쟁 도시에 비해 15년에서 20년 늦게 조성되는데다 행정 절차, 투자 인센티브, 세제 혜택 면에서 경쟁력이 크게 떨어지고 있습니다.

외국 기업의 법인세 감면(초기 3년간 법인세 100% 면제, 추가 2년간 50% 감면)이 제조 물류 관광호텔 업종에 한정된 데다 본사와 공장을 제외한 사무소 지역본부 등에 대해서는 혜택이 없습니다.

행정절차도 까다로워 각종 인허가를 받으려면 인천경제청을 거쳐 재정경제부 승인을 일일이 받아야 하므로 1~2개월이 걸립니다. 투자 개발에 대한 정부의 지원도 도로, 공동구(전기 가스 수도 등 지하매설물을 지하에 공동으로 설치하는 시설물) 등 기반시설에 한정돼 있어 나머지는 시행자가 모두 부담해야 합니다.

수도권정비계획법 규제로 인해 송도국제도시에서 국내 대기업은 공장을 짓지 못하며 세금 부담도 커 역차별이라는 지적도 나오고 있습니다. 이 때문에 한국 기업이 투자할 수 없어 외국 기업이 투자를 주저하고 있습니다.

송도국제도시 아파트 미래가치는?

송도국제도시 미래가치는 앞으로 2가지 요인에 달려 있습니다. 첫째 2014년 완료되는 국제업무단지에 국제도시에 걸 맞는 업무시설과 외국 기업이 얼마나 들어서느냐에 달려있습니다. 둘째는 개발 기대감과 호재에 따라 서울 강남권 투자자들이 얼마나 적극적으로 투자에 나설 것인가가 관건입니다.

먼저 외국 기업 유치 성패는 국제업무단지 기반시설이 완공되는 2009년 전후로 해서 판가름 날 것입니다. 지금으로서는 성공 가능성은 40% 이하로 봅니다.

반면 강남권 투자자들의 투자 가능성은 긍정적입니다. 개발 기대감이 워낙 높은데다 착공 입주 등 개발 호재가 가시화되면서 손바뀜이 활발합니다. 아파트값은 1.11대책 이후에도 매도 호가가 좀처럼 하락하지 않고 있습니다. 매물도 물론 없구요.

전셋값도 아파트 청약을 노리고 이사하는 가수요는 물론 실수요자도 지속적으로 늘어나면서 강세입니다. 2005년 입주 당시 33평형 전셋값이 7천만원선이었으나 5월 현재 2년만에 2배 가까이 오른 1억3천만원 이상에 거래되고 있습니다.

송도국제도시 아파트 현황을 보면 1~4공구 중 2공구는 아파트 6천가구가 이미 입주를 완료했으며 4공구는 분양을 대부분 끝내고 입주를 앞두고 있습니다.

4공구에는 인천도시개발공사가 웰카운티라는 브랜드로 2천2백가구를 2004~2006년 분양했으며 2007년 9월부터 입주가 시작됩니다.

송도국제도시 입주 아파트 평당가는 1천8백만원을 넘어선 상태입니다. 목동(2천4백만원)보다 낮지만 분당(2천만원)을 따라 잡고 있는 형국입니다. 시세로는 이미 ‘인천의 강남’을 넘어 ‘수도권의 강남’이 됐습니다.

송도국제도시 대표 아파트는 국제업무단지가 위치한 1, 3공구 아파트가 될 것입니다. 1, 3공구에는 아파트 등 공동주택 2만2천여가구가 공급될 예정입니다. 1공구에 2005년 5월 첫 분양 후 6월부터 분양이 재개됩니다. 3공구는 아직 분양 계획이 없습니다. 계획대로라면 국제업무단지에서는 2012년까지 매년 3천여가구를 공급하게 됩니다.

국제업무단지에서도 1공구 중앙에 위치한 더샵센트럴파크가 대표 블루칩 단지로 꼽히고 있습니다. 이중 6월 분양예정인 더샾센트럴파크Ⅰ은 중앙공원과 바다를 조망할 수 있고 교통과 교육 입지여건도 뛰어납니다.

다음은 닥터아파트 애널리스트 3명이 분석한 송도국제도시 아파트 2014년 미래가치에 대한 의견입니다. 제 생각과 크게 다르지 않기 때문에 먼저 소개하고 제 예측을 간단히 추가합니다.

<이진영 전임애널리스트>

1. 2014년 송도국제도시 아파트 예상 평당 시세는?

현재 송도 33평형 시세가 평당 1천6백만~1천8백만원입니다. 43평형은 평당 1천8백만~2천만원을 호가하고 있습니다.

앞으로 7년 뒤인 2014년 예상시세는 30평형대 2천5백만~2천7백만원, 40평형대 2천7백만~3천만원을 형성할 것으로 예상됩니다.

2. 송도국제도시 아파트 가치는?

국제도시로 개발되고 국내 대규모 기업이 시행 시공 운영 등으로 참여할 예정이며 인천국제공항, 제3경인고속도로, 송도해안도로, 인천지하철 1호선 등 주변 지역과 연계하는 도로가 속속 개통될 예정입니다. 또 국내 대학교의 캠퍼스 이전, 국제학교가 문을 엽니다. 따라서 송도 아파트 가치는 지속적으로 높아질 것으로 보입니다.

3. 송도국제도시 아파트 가치의 한계는?

불확실한 외자유치가 가장 큰 단점입니다. 앞으로 이러한 외국자본 및 기업 유치 향방이 송도 아파트 시세 움직임을 좌우할 것입니다.

국제학교의 내국인 입학도 외부수요를 송도로 얼마나 끌어올 수 있느냐에 중요한 판단가치가 될 것입니다.

<이영호 선임애널리스트>

1. 2014년 송도국제도시 아파트 예상 평당 시세는?

2005년 9월 입주한 아이파크 송도의 경우 매년 평균적으로 20% 이상의 매매가 상승률을 보이고 있습니다. 입주 초기 급등세를 감안하더라도 앞으로 연평균 8% 이상의 상승률를 보이지 않을까 예상합니다.

따라서 2014년 예상 평당 시세는 2천6백만원은 가능할 것으로 보입니다.

2. 송도국제도시 아파트 가치는?

수도권에 있는 유일한 경제자유구역이라는 점입니다.

3. 송도국제도시 아파트 가치의 한계는?

개발기간이 장기간이라는 점입니다. 투자유치 속도, 매립공사 기간을 보더라도 2020년에 사업이 완료되기는 현실적으로 힘들 것입니다. 예를 들어 연세대 2차 사업지가 들어서는 11공구의 경우 매립공사가 현실적으로 2011년 이후에나 가능하다고 합니다.

<김주철 전임애널리스트>

1. 2014년 송도국제도시 아파트 예상 평당 시세는?

정부가 인천경제자유구역인 송도국제도시에 추가 인센티브를 적극적으로 제시한다면 지금의 시세 상승폭보다는 더욱 높은 시세상승을 보일 것입니다.

따라서 계획대로 진행만 된다면 2014년 송도국제도시 아파트값은 강남권과 대등하거나 더 높아질 가능성이 충분히 있다고 생각합니다. 현실을 감안하더라도 2014년 평당 시세는 최소 3천만원 이상 될 것입니다. 투자유치에 가속도가 붙는다면 4천만원 이상이 될 것입니다.

2. 송도국제도시 아파트 가치는?

3. 송도국제도시 아파트 가치의 한계는?

송도 아파트 가치는 뭐니 뭐니 해도 국제도시로써 개발 기대심리입니다.

현재 한국에서 집값에 가장 큰 영향을 미치는 것이 교육여건인데 송도국제도시가 계획대로 개발된다면 국제학교 등 선진국 수준의 교육시설을 이용할 수 있고 영어권 도시 생활이 가능하기 때문에 강남권만큼 도시성장이 가능할 것으로 보입니다. 즉 새로운 부촌이 탄생할 수 있다는 것입니다.

물론 현재 외자유치가 계획대로 진행되고 있지 않고 있어 자칫 국제도시가 아닌 택지개발지구로 전락할 수 있습니다.

하지만 지금까지 송도국제도시가 높은 시세상승을 보인 이유는 아직까지 제 모습을 갖추기 전까지 오랜 기간이 남아 있어 개발 기대심리가 크기 때문입니다.

실례로 두바이가 최근 부각되고 있지만 15년간 개발이 이뤄졌다는 점을 감안 할 때 송도는 아직 4년 밖에 안 된 도시로 아직 개발가능성은 크다고 봅니다.

또 경제자유구역임에도 아직 규제가 심해 규제가 완화될 때마다 시세상승을 기대할 수 있어 투자 메리트는 충분하다고 생각합니다.


마지막으로 제 의견을 첨가합니다. 송도국제도시는 먼저 수도권 외곽에 위치해 서울 강남권과 멀다는 지리적 한계와 황사 대기오염 등 생태적 한계를 안고 있습니다.

송도국제도시 아파트 미래가치는 이같은 한계를 극복하고 외국 기업 유치로 국제 비즈니스도시로 연착륙할 수 있느냐와 영어 등 뛰어난 교육환경을 갖출 수 있느냐에 따라 좌우될 것입니다.

종합적으로 고려하면 2014년 송도국제도시 아파트 평당 시세는 최소한 3천만원 이상은 될 것으로 예측합니다.