조지소로스옹에 대해선 한번쯤은 니들도 들어봤을꺼야.

헝가리에서 태어난 유태인 출신으로 내 기억이 맞다면 나치 치하에서 가산이 몰수되고 부모님과 함께

영국으로 겨우 도망갔고. 런던정경대학에서 철학에 심취하며 재귀성이론이라는 자신만의 투자 아이덴티티를 찾아내지.

이 양반이 주장하는 재귀성이론이란 간단히 말해 모든 사물은 본연의 가치를 찾아 결국 회귀하는 것의 연속이라는 의미이지.

구글 네이버 검색해봐도 검색력이 딸려서 그런지 조지소로스 교육용 그래프가 안보여서 그냥 내가 그렸다 ㅍㅌㅊ?

빨간선은 사물의 본연적인 가치다. 파란선은 투기적수요가 달라붙어 가치의 변동이 심하고 왜곡된 곡선이다.

빨간선을 기본으로 파란선은 투기적 수요공급으로 인해 본연의 내재적 가치보다 하락할수도 있다. 

자 요기까지 대충 소로스옹의 재귀성이론의 설명이라고 치자. 부갤러들은 대부분 똑똑해서 내가 대충 설명해도 알아들었을거라고 믿는다.

진짜 중요한건 이제부터지.

자, 그럼 갑자기 부동산 갤에 왜 조지소로스 옹의 얘기를 하냐 이말이지.

몇 달전에 부갤의 한 현자가 (네임드 부갤의 현자 말고...) 미국의 렌트비와 매매가의 상관관계 그래프를 올려줬지 

그 모양이 어땠냐면 정확히 아래와 같았다. 

이쯤 되면 눈치 빠른 부게이들은 대충 눈치를 깠을 거다. 

수학적으로 소로스옹의 회귀성 그래프에 절대값을 매겨버리면 나오는 그래프인거다. 

사실 답은 다 나왔다. 

전세는 기본적으로 투기적 수요가 인정되지 않는다. 또라이나 천재가 아닌 이상 전세를 투기적 수요로 접근하지 않는다.

우리가 이미 알고 있듯이 전세 이퀄 실수요다. 

이 실수요인 전세가들의 절대치는 투기적 수요를 부르지 않으며 지속적으로 상승하는 모습을 최근 몇년간 보였다. 즉 부동산의 내재가치는 

서브프라임 이후 지속적으로 상승했다는 것이다. 다만 그 것이 매매가에 반영이되지 않았을 뿐이다. 

실제로 내가 찾아본 바 2006년 강남의 매매가 대비 전세가는 25%수준이 었다. 반면에 같은해 금관구의 매매가 대비 전세가는 50%수준이었다. 

투기적 수요에 따라 매매가 대비 전세가가 얼마나 상관관계를 갖는지 알 수 있는 대목이라고 본다.

출처: 뉴스프라임 http://www.newsprime.co.kr/news/article.html?no=53182>

2012년 부동산 경기가 바닥일땐 심지어 매매가 대비 전세가 비율이 100%를 넘긴 경우도 발생했으며, 통상적으로 70%이상의 높은 매매가 대비 전세가를 보였다.

최근 들어 매매가 대비 전세가는 지속적으로 하락 하는 모습을 보이고 있지만, 아직까지 상승여력은 충분히 더 있다고 보여진다.

틀릴 가능성이 높지만 06년의 괴리도를 그대로 대입해본다면 강남의 아파트의 평당 가격은 버블 정점에 도달할시 6천만원에 도달 할 수도 있다.

적어도 이런 관점에서 보면 갭투자는 상당히 유효한 전략이라고 본다. 

또한 대형아파트의 경우에도 어느 정도 전망 할 수 있는데 대형아파트의 매매가 대비 전세가가 상당부분 많이 회복해 있는 상황이여서 향후 상승이 점쳐진다.