오피스

서울 오피스는 영 좋지 못한 시절을 보내고 있다. 그도 그럴것이 공기업들은 죄다 지방내려가고 금융회사들은 딱히 인원을 늘리지 않고있고 삼성과 협력업체들은 죄다 화성 수원으로 내려가는중. IT업체들도 경기남부에 관심이 더 있더라. 요즘 중견기업이나 강남쪽에 오피스 있던 중소기업들이 본사이전  많이하고있다. 이래저래 서울 오피스에게는 한동안 어려운 시절이 계속될 것으로 예상한다.

서초동 오피스들도 시들 해질 것으로 본다. 법조계 경쟁악화에 거들어 3년쯤 뒤 수원고등법원 신설이 법조오피스들에 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. 서울고법 사건의 거의 절반 가까이를 가지고 갈 수원고법... 건물확충하고 고검이랑 같이 설치되면 법조인들이 많이 빠질 것으로 예상한다. 집은 아니어도 적어도 오피스는.

토지

공업용지 가격이 2016년 초 저점을 찍고 상승추세다. 특히 포항.. 미국 법인들이 2016년 초 포항땅을 많이 사제끼기 시작했는데 달러가치 떨어진것까지 포함하면 수십억씩은 벌었지 싶다. 외인들은 주식뿐 아니라 땅에서도 무서운 놈들이다. 포항 제외한 경북은 지금 사지는 마라.

안산은 너무 올랐다. 중소기업 사장들도 안산땅 팔고 화성 평택으로 내려가려고한다.

화성에서 많이 먹은분들은 진짜 많이 먹었지만, 앞으로 먹을껀 여전히 많이 남았다고 본다. 특히 향남.... 그리고 송산시티 주변 땅들(송산시티에 직접 투자하는건 좀 꺼려진다. 수자원공사가 개발하는 모습을 좀 더 지켜본뒤 결정해도 좋을듯) 고정리 고포리.... 17일에 서해안 종합개발계획 공청회를 하는데 한번 가봐라. 정부에서도 서해안벨트에 관심 많다.

평택은 많이 올랐지. 그래도 상승여력은 충분하다고 본다.

향후 5년은 충남이 제일 핫할꺼 같고 5억박으면 8억, 10억박으면 20억, 20억박으면 50억쯤 되리라 예상한다. 아직은 근데 알려진 정보도, 계획도 너무 없어서 지금 투자는 꽤 위험하다고 본다. 물론 고수라면?

20년뒤를 내다보면 그린벨트 좋다. 그린벨트는 법적인 근거가 빈약하고, 불황 올때마다 풀어제낄 것이다. 가장 핫할 것으로 예상되는 곳은 과천, 의왕, 서울 남부...  경사도가 낮은 지역으로 사길 권한다. 언덕 그린벨트는 영원히 그린벨트로 남을 가능성이 크다. 관악산 근처 천평넘는 그린벨트를 강남 아줌마들 몇이 계를 짜서 2년 즈음 전에 샀던데.... 호가는 올랐겠으나 거기가 풀리기는 어렵지 않을까?

역시 형질변경허가류가 절대적인 수익률은 높다. 경기도는 매년 꽤 많은 농업진흥구역- 구 상대농지, 절대농지- 을 해제하고있다..

주택

약간의 돈과 뛰어난 파이낸싱+디벨로핑 능력이 있다면 가로정비사업을 추진해보길 권한다.
아직 활성화는 안되었지만... 국토부 관계자들 끼고 하면 좋을 것 같은데, 여기 그정도 되는 사람은 없지?

신림동 다가구들이 요새 제 2의 중흥기를 맞이하였다 한다. 제2강남순환도로때문인가 했는데, 순경시험 학원들이 노량진의 비싼 임대료를 감당하지 못했는지 신림동으로 왔다더라. 요지경이지...


서울시장

박원순 시장이랑은 밥한번은 먹어봤는데...(물론 내가 주빈은 아니고 말석에 껴서 저 구석에서 먹었다) 박원순은 다음 선거에선 떨어질 것이다.
박원순이 떨어지면 강북에 호재, 강남에는 중립이다.
이 미친 시장은 강북은 무조건 보존해야된다고 생각하고 있고, 1970년대로 강북을 돌리려는지 강북의 주거환경을 더 열악하게 만들고있다.
박시장이 예전에 홍대쪽에 200평쯤되는 땅이 있었는데.... 아름다운가겐지 한다고 팔았는데 어쩌면 강북개발을 막는건 그때 땅을 팔아서일지도 모른다는 생각이 든다.
포스트 박원순은 강북개발에 드라이빙을 걸텐데, 재개발이 잘 되면 강남수요중 일부를 흡수할 지역들이 있다.

상가에 대한 단상

상가는 요즘 언뜻 손이 잘 안가게된다. 나만해도 물건 쿠팡에서 잘 산다. 상가에서 안사고, 택배로 받는다. 상가임대차법은 점점 임차인 위주로 바뀌고 있다. 물론 저금리는 상가 매력도를 올려주지만, 언제까지 이 금리가 유지될 수 있을까?

가로수길, 홍대, 강남역쪽.... 지금 건물사서 들어가는 분들은 무슨생각을 하는지 궁금하다. 차리리 동대문구가 낫지 않을까? 한다리 건너 아는 분이 180억들고 건물투자를 고민하시던데, 강남쪽 물건을 찾다가 수익률을 보고 생각을 바꾸셨다 한다.

예전에 용감하게 대림동에 건물사는 분이 있었는데, 중국인 많아서 별로라 생각했었다. 웬걸 미친 왕서방이 두배를 부르고 사갔고, 대출낀 그 분은 세금 떼고도 3배정도는 남기셨다 한다.

아파트

수도권 아파트에 대해선 올해 들어 부정적인 의견을 계속 피력했다.(지방 아파트는 아예 논외. 너무많이 올랐음) 그러나 서울 오피스나 수익률이 지나치게 낮은 상가보다는 훨씬 매력적으로 보인다.
2013년 지나친 저평가 구간을 넘어 이제 적정가격 즈음에 도달했다고 본다.
전세값이 견인하는 상승장은 조금씩 저물고 월세가격대비 수익률이 중요해지는 시점으로 아파트도 가고있다.
10억짜리 아파트면 보증금 3억이라면 최하 월세 200정돈 받아야 재산세도 내고 소득세도 내고(임차인들 계약만료 후 세액공제 신청... 할거라고 솔직히 예상하고 계획을 짜야지?) 종소세도 내고.... 집주인이 입에 풀칠이라도 한다.

아파트의 전월세 전환율은 빠른 속도로 하락하고있다. 같은 월세내는 아파트 가격은 오르지만, 수익률이 떨어지는건 달갑지만은 않다.

임대수익에 점차 엄밀한 잣대로 과세할 것으로 보이고, 대출은 조일 것 같다. 물건이 많은 사람은 법인 전환을 조금씩 염두에 두는게 좋지 않을까?