너무 ㅄ들이 많아서 숨통이 터지네

갭투자 시 전세로 자금이 없어서 집주인들이 말라죽을거 같냐?

천만에.

딱 3채를 예로 들어줄게

처음 집은 3억원(집값+복비+세금)을 투자했고 

전세금은 2.7억원이었다고 가정하겠다.

1채당 3000만원씩 투자금이 드는 셈이고 이런 집을 총 3채를 매입하면 토탈 9000만원이 총  투자금.

갭투자해서 ㅎㄷㄷ하겠지

2년이 지나서 전세금이 3억원으로 올랐다고 해보자

그러면 다음 세입자를 받을 때가 되면 3채 중에 한 채는 월세로 전환할 수 있다.

우선 2채는 그냥 전세금을 3억원으로 올려서 받으면 원래 2.7억원짜리였으므로 3000만원씩 x 2= 6000만원 현금이 손에 들어올거다

여기까지 이해되지?

이걸로 월세를 만들 수 있다.

나머지 한채를 전세를 3억원으로 올려받지 않고 그냥 이 집을 담보로 은행에서 대출 받는거다. 

신용에 따라 70%까지 받을 수 있지만 보수적으로 60%만 받는다고 하고 감정가도 3억원만 받았다고 보수적으로 보면

은행에서 최대 1.8억원을 빌릴 수 있게 된다. 이자율 3.3% 기준으로 월이자는 49만5천원 수준이 된다.

전세3억원짜리 수준의 집이면 월세로 보증금 1억/100만원은 충분히 받을 수 있다.

하지만 아까 다른 두채에서 6000만원 회수했으므로 이전 세입자에게 2.7억원 돌려주려면 필요한 금액은 2.1억원이 되는데

보증금 1억원/100만원짜리 월세 받는다치면 은행에서 딱 1.1억원만 빌리면 다 해결된다.

그러면 월이자는 30만원됨.

월세 1억/100만 짜리 받으므로 그러면 이자주고도 70만원짜리 월세가 생기는 셈이 됨.

이런식으로 3채 중에 한채 비율로 하나씩 하나씩 월세 전환해나가면 역전세난에도 버티는데 전혀 무리가 없음.