부갤럼 중에서 서울충들은 어차피 서울 외엔 관심도 없을테니 이런 이론이 생소할 수도 있겠다.

머 상관없다. 관심있는 넘들만 봐라.

이 그림은 산과 골짜기가 있는데 다름아닌 집값을 표현한거다.

가장 높은 산꼭대기가 강남이고 서쪽에 골짜기가 인천 남구다.

인천-서울간 동서라인 따라서 집값을 표현해보면 대략 이렇게 분포된다.

어떤 지역에 호재가 있으면 서로서로 이웃지역들은 연계가 되어서 집값은 퍼져나간다.

한군데가 오르면 거기만 오르는 게 아니라 주변지역은 따라서 오르게 되는거다.

만일 강남발 전세난이 있다면 강남에서 출발한 전세난은 도미노처럼 쭉 퍼져서 결국엔 송도까지 도달하게 된다.

그런데 송도는 머니까 그 영향이 매우 적고 도달하는데 시간도 오래 걸린다.

그걸 표현한 그림이 이거다.

사실 이 상황은 부갤럼 중에 중간 이상 가는 넘들은 대부분 다 알고 있는 이론이라고 보는데 말이다.

서울 시세는 강남이 주도하는게 맞다.

강남이 오르면 주변으로 다 퍼져나가게 되는데 그 오름폭도 강남이 가장 많이 오르고 주변부로 가면 점점 오름폭도 줄어드는게 일반적이다.

(일반적이라는 말은 항상 그렇다는 말이 아니니 시비걸지마라)

여튼 이 이론까지는 다들 알고 있을텐데 내가 그동안 송도에 살게 되면서 언론이나 책 등에서 다루지 않는 인천 쪽 부동산 움직임도 함께 고찰했었다.

그러고는 이 이론을 완성하게 되었지.

다름아닌 인천-서울 동서라인의 최 골짜기에 있는 남구에도 주목해야 한다는점이다.

강남은 꼭대기로 시세를 주도하지만, 남구도 골짜기로 전체의 시세를 움직인다. 특히 전월세 시세가 이런 경향을 강하게 띈다.

사실 여기가 리드한다는 건 좀 이상한 표현이긴 한데 실제로 그렇다. 자세히 설명하자면 이렇다.

돈이 별로 없는 사람들이 더 싼집 더 싼집 더 싼집 찾다보면 망설임 끝에 원하건 원치않 건 제일 싸니까 결국 남구에 도달하게 된다. 

그러면 남구쪽 시세가 제일 먼저 오른다. 그다음에 주변지역만큼 남구가 오르면 주변지역이 더 살기 좋으니까 주변지역도 덩달아 오르고 그 시세가 퍼져나가게 되는거다.

그러면서 남구가 가장 많이 오르고 주변부는 조금씩만 오르면서 시세 골짜기가 완만하게 바뀌게 된다.

(참, 실제로는 남구보다 더 싼 지역들도 있는데 인구수 많고 주목할 지역이라서 이렇게 표현한거다. 그리고 남구가 최근에 호재가 아주 많음)

그리고 이건 송도발 상승.

이건 수도권 서부의 핵인 송도가 개발되면서 툭하면 터져나오는 대형호재가 있을 때 이런 경향을 나타내면서 움직인다.

송도에서 오르고 주변부로 퍼져나가는데 아무래도 인천이 서울보다 덩치가 작다보니 강남발상승만큼 영향력이 크지는 않다.

결국 주목해야 할 3대 포인트는 송도꼭대기-남구골짜기-강남꼭대기 세 지점을 주목해야 한다는 것이 핵심이 되겠다.