일산은 지금보다 주택수를 반으로 줄여야 가망이 있을까 말깐데

허벌나게 지어대고 또 지어대고 남는게 땅이니 

거래 좀 된다 싶음 또 지어팔고 안정됐다 싶음 또 지어팔고 

1기 신도시 주제에 하는짓은 용인 뺨쳐.

그래도 용인보단 낫지 택지가 많으니.

차라리 GTX가능성 높은 운정이 더 좋아보일 지경.

거긴 일산인구 오백만 되기 전엔 가능성 없다. 일산에서 파주까지 어마어마한 평지가 널려있고

시세가 받쳐주지 못하면 재건축은 절대로 불가능.

그래도 되거등요? 가능성 있거등요? 하는 병신들을 위한 토막강의.

보통 아파트 건축비를 평당650 잡는다. 뭔 말이냐면 30평 아파트 지으면 땅이 공짜라도 순수건축비만 2억이다.

근데 재건축이란건 기존에 입주민들 2년이상 이주시켜야 되고 그 이주비에서 금융비용이 발생한다.

그뿐이냐? 재건축은 기존에 아파트를 다 뿌시고 폐기하고 새로 땅을 갈아엎어야 된다.

애초에 토지조성비가 어마어마하게 든다. 땅을 공짜로 줘도 아파트 30평 허물고 짓는데 3억 가까이 잡아야 된다.

또 토지조성 기간만큼이 금융비용이 된다.

재건축이란 게 결국 일반분양으로 입주민들 집 뿌시고 새집 지어주는 건데

일산에서 아파트 시세가 평균 평당천 왔다갔다 하는 수준인데 이건 답이 안나오는 거다.

재건축 요건에 용적률과 주변시세를 보는게 이런 이유다.

더 쉽게 설명하면 니가 30평 땅에 30평 집을 짓고 살고 있다.(용적률100%) 이 집이 시세가 5억이야.

근데 니가 집을 허물고 3층짜리 집을 지어서(용적률300%) 2,3층을 각각 5억에 팔면 10억이지?

그럼 건축비는 9억이 들었는데 넌 새집이 하나 공짜로 생겼어. 나머지 1억은 건설회사가 냠냠.

이게 재건축의 개념이야.

근데 니 집 시세가 3억이면? 즉 건축비랑 시세가 비슷한 상황이라면?

3층짜리 지어서 2,3층을 팔아도 6억뿐이 안돼. 그럼 너도 3억을 내야 건축비 9억이 채워지고 건설회사는 한푼도 안남아.

이게 진행이 되겠니?

아니면 원래 집이 2층짜리(용적률200%)인데 이 집 시세가 각각 5억이라고 치자.

그럼 집을 뿌시고 3층짜리로 지어서 3층을 팔아도 수입은 5억밖에 안되니

건축비 9억을 충당하려면 1,2층은 각각 2억씩 더 내야돼.

이게 추가분담금이야.

다시 말해서 용적률이 아무리 낮아도 시세가 건축비의 2배 이상 되지 않으면 재건축은 사업성이 없고.

시세가 좀 되도 용적률이 200% 근처까지 가 버리면 어지간해선 재건축 사업성이 없는거다.

200% 넘으면 말할것도 없고.

불행히도 일산은 둘다 해당됨.

일산의 미래는 하나밖에 없다. 대자연의 힘으로 풍화되어 흙이 되는것.

아직도 이해 안가면 넌 답없다. 일산에 등기쳐라.

하지만 집값 상관없는 거주만족도로만 따지면 일산 훌륭한 곳이라 생각한다. 직주근접이라는 전제 하에.