현금 10억이 없더라도 대출끼고 그 정도 여유자금 마련할 수 있는 사람을 위한 고급정보다

지금 시기에 일단 투자할만한 곳중 5년내 땡겨먹을 수 있는 곳은 몇군데 밖에 없고

그중 하나가 반포동이지

이미 오를만큼 오른곳이 대부분이지만 여러가지 이유로 시세보다 적게 반영된 곳이 몇군데 있는데 그걸 찾는게 능력

한군데 알려준다

한신서래 아파트 주목해봐라

내년 재건축 요건 갖추게 되고 단지내에서 이미 재건축을 위한 활동 시작했다

일단 입지는 장단이 있다

소위 이야기하는 구반포에서 잠원라인쪽은 아니고 서래마을에 위치한 아파트중 제일 알짜베기라보면 된다

입지는 구반포에 비해서는 지하철이 아주 가까운건 아니고 7호선 도보 7분정도, 3호선 10분

서초역은 도보로 15분 마을버스타면 5분~10정도

총신대도 마을버스타면 15분정도

바로 도보로 이동하기 제일 가까운 라인은 3, 7호선이고

트리플역세권을 넘어서 2,3,4,7,9호선 5개 라인에 접근이 용이하다

강남역이나 양재역까지는 지하철을 이용해도 되지만 시내버스와 마을버스타고 15~20분내로 갈 수 있다

서래마을내 모든 편의시설에 접근용이, 신세계백화점, 고속터미널 지하상가들, 카톨릭병원, 서초중앙도서관, 몽마르뜨공원, 서리풀공원 녹지대도 근처고

한강까지는 도보로 15분정도

구반포에 비해 조용하고 매연걱정은 안해도 된다

교육시설도 근처에 8학군이니 괜찬고

초등학교는 잠원, 개성등 떨어질거고 중학교는 방배, 세화, 경문, 반포 등등, 고등학교는 반포, 세화, 서초, 서울, 경문 등

그리고 제일 중요한 사업성은 일단 반포니 한수 먹고 들어간다 보면 되는데

재건축은 내년에 요건충족되고 414단지니 대형은 아니고 중소형급정도

10~12층으로 구성된 중층단지인데 대지지분은 괜찬다

용적률 217인데 300까지는 떨어지니 사업성은 충분

아마 200~250가구 민간물량으로 떨어질거 같으니 건설사도 많이 남는 장사할거다

구체적으로 43평, 45평 기준으로 대지지분이 18.6, 19.6평 정도 되니

(추가로 체비지도 있어서 차후 추가적으로 대지지분시 조금이라도 더 받을 수 있을거다)

반포지구 무상지분율이 200~220프로 수준인데 내년들어가서 5~7년내 재건축완료 시공된다는 가정하에

220% 이상도 가능함

사업성 분석할줄 아는데 계산해보니 맥스 250%가능한데 딜레이되고 여러가지 단점 제한다했을때 210~230프로 수준으로 떨어질거 같다

그럼 현재 43평이라면 추가분담금 없이 40~43평으로 입주 가능할거 같고

최근 반포 분양가가 4300만원까지 가고 추가로 분양되는 것들은 4500~5000수준까지 간다고 봤을때

최저분양가 4000만원만 잡아도 현재 43평은 최소 16억~17억정도 시세가 형성될 것으로 보인다

현재시세는 부동산 저가 내려놓는 허위매물가정해도 11억이면 구매 가능하고

최근 실거래가는 10억3천만원까지 찍은걸로 나왔다

즉 앞으로 더 오를 여지가 많은 단지이고 그냥 실거주 목적으로 살다가 재건축해서 그대로 눌러 않아 살아도 괜찬은 아파트임

반포 재건축 시장이 이대로 흘러간다면 앞으로 2~4억정도는 추가로 더오를 가능성이 높다

내년 재건축 승인 떨어지면 그전까지 일단 몇천에서 억정도는 뛸거 같고

재건축 시공사 선정하고 세부요건들이 좋게 나오면 그때 억 이상 더 뛸 가능성이 높다

추가적으로 더 시세를 받을 가능성이 있는건 바로 옆에 아파트인 궁전아파트가 이미 용적률 300으로 재건축승인이 난 상황이고

거기는 100가구밖에 안되는 소형단지인데 250가구로 재건축 승인이 났지만

혼자하는것보다 서래아파트랑 같이 통합재건축하면 유리한 상황이라 서로 조율을 하게 될거다

그러면 900단지정도로 중형급에 속해서 안에 커뮤니티시설 확충도 유리하고 조감도도 더 괜찬게 나올거다

둘다 완전평지는 아니라 약간 아쉬움은 있지만 그렇다고 흔히 이야기하는 산지대가 아니고 약간 오르막이니

(요세 건축기술이 좋아져서 재건축시 지하주차장 만들면서 기반 다지면 평지처럼 만들어질거긴하지만)

흔히 이야기하는 한강 조망권은 통합 재건축하면 궁전아파트가 높은지대에 있어서

거기 인접한 쪽에 대형평수 위주로 짓고 고층으로 만들면 20층 위쪽 로얄층은 반대쪽 구반포 내려다보면서 멀리서 한강조망 가능할거고

(바로 반대쪽이 래미안퍼스티지이고 서래마을쪽이 구반포보다 고지대라 구반포 내려다보는 형상이다)

반대쪽은 청계산(?) 우면산 조망권이 나올거다

통합재건축 안하면 한강 조망권은 어렵고 반대쪽지역에 멀리 관악산 조망권하고

서래마을 자체가 이 2개 아파트를 제외하면 2종지역이라 대부분 빌라고 높게 만들 수 없어서 서래마을을 내려다보는 조망권이 나오니 괜찬을거다

정보가 좀 있는 사람들은 미도아파트도 고민할텐데 거기도 나쁘지는 않은데

입지나 제약요건등 여러가지로 따져봤을때 미도보다는 서래아파트가 유리할거다

요약하면 3년내에 2~3억정도 시세차익 가능하고

재건축까지 킵하면 5~7억정도

그리고 재건축 들어가면 주거이전비도 지원받을텐데 주위 사례를 볼때 6~8억 수준으로 지원받지 않을까 싶다

그것도 무시 못하지

고급정보니 여유돈이 있는 사람들은 고려해보길

참고로 정보에 밝은 사람들은 이미 알고 있어서 매물이 나와도 40평대는 금방 나가버림