일단 미사강변도시는 어디까지나 보금자리주택 지구다.

물론 추후에 1~2군 민영아파트들이 좀 들러 붙으면서 조금 나아졌지만

어디까지나 25~40평대가 대다수인 한계점을 가지고 있다.

기존 분양가는 평당 1250~1400정도로 민형아파트 84형기준 4억 3000만원 ~ 5억 초반대에 분양되었다.

현재 엄청나게 저렴하게 LH 아파트를 분양 받은 애들은 로또를 맞은 상태고

민영의 경우에는 5천정도 P가 붙어있고, 위치에 따라 1억정도 붙은곳도 존재한다.

당시 위례의 분양가가 1800정도였던걸 감안할때 1300이하 수준의 저렴한 단가로 위례에 안착하지 못한 사람들이 많이 들어갔고

대부분 들어간 사람들은 강남의 하우스푸어들이나 잠실, 강동에서 살다가 노후자금이나 애들 결혼을 위해서 팔고 들어오는 사람과 30~40대 젊은부부가 비용문제를 고려해서

들어오는 부류가 대부분이다.

옆동네 고덕에겐 미안하지만 지금 고덕은 평당 2100~2300만원을 형성하고 있는데, 미사덕분에 보합세 또는 하락세를 면치 못하고 있다.

이와 반대로 하남애들도 상대적으로 이득을 많이봤다.

위례보다 똥망이지만 전세가 잘 나가는 이유는 고덕이나 잠실같은 강남, 강동권의 입주자들이 실거주를 하려고 들어오는 경우도 있지만 대부분은 재건축이 되기전까지 버틸 요령으로 전세로 들어가려는 상태다.

녹지수준은 기존이나 앞으로 지어질 택지지구나 신도시에 비해서 전혀 떨어지지 않고 오히려 더 뛰어난 면이 있다.

남쪽으로는 아파트형 공장이 들어서고 IT기업, 바이오기업들을 유치하는 중이고 몇몇 연구시설이나 연수시설은 입주가 확정된 곳도 있다.. 북쪽과 동쪽으로는 한강이 자리잡고 있으며

호수주변은 수변공원과 미사역 주변에 상권이 존재하고 있다.

서쪽으로는 이케아와 고덕업무단지가 추진되고 9호선이 연장개통되면서 여러가지 호재들이 있다.

(호재인지 저주인지 이미 남측은 코스트코 입점이 확정난 상태고 중심상권에는 롯데몰이 들어온 확률이 높다.)

근데 다 좋은데.. 

가장 큰 문제는 GTX축과 멀리 떨어져있다는 것도 동쪽으로 더 뻣어나갈 곳이 없다.

거기에 중대형 평수가 종범이다.

위쪽으로 남양주와 구리가 개발되고 있지만 어디까지나 미사와 같은 배드타운을 형성할테고 물량이 풀리면 지루한 보합세가 지속될것으로 보인다.

이 때문에 기존 강동권 애들이 발광하는걸로 보임

어짜피 투자목적이라면 위례나 미사는 이미 게임이 끝난것 같다. 투자목적으로 지금 들어가기에는 이미 주변시세를 비춰볼때 오를만큼 올라갔다고 봄

미사의 매도시기는 5억대 후반에서 6억으로 보는게 맞다고 보고

정말 거품이끼고 고덕지역이 재건축이 들어가면 근접할 것 같긴하지만 어디까지나 하남은 하남이다.

결국 위례든 미사든

분양받은 놈들이 로또고, 돈 몇천 먹어 보겠다고 투자목적으로 들어가는건 아닌것 같다. 차라리 돈에 여유가 있으면 남쪽으로 내려가보거나 기존 재건축 단지를 노려봐라.

잘 찾아보면 비슷한 가격에 썩다리 아파트들 중에 괜찮은 물건이 많다.