이참에 자칭 부갤 대통령이라는 상투명복이 수년째 외쳐대는 뚝섬(성수동)의 투자가치를 알아보자. 

35층이하로 제한하는 박원순표 한강변관리방안이 나오기전 2009년 오세훈때 정비전략지구로

지정받은 1.2.3.4 구역이 있다.

4구역은 얼마전 조합설립 되었고,가장 위치 좋고 단지가 큰 1구역은 새로운 집행부를 구성하는

주민총회를 3.27 에 하므로 조합설립 직전에 와 있다.

어제 글에서 방배라는 형이 1구역내 동양 아파트 33평 7,5억 달라는데 투자가치 있냐고 물어

그에 대한 답변을 겸한다.

성수전략정비계획에 나온 1구역의 제원을 알아보면

면적 194,398m^2(약 6만평) 건립세대 2909 조합원1365 임대 495 일반분양 1049 이다.    

인근 아파트 시세는

평당 5000인 갤러리아 포레는 워낙 고급이니까 논외로 하고,바로옆 트리마제 분양가 평당 3800-4200만

한강변에서 한참 떨어지고 주변 정리가 덜된 서울숲힐스테이트 33평 평균 8억(평당 2400)이다.

보수적으로 잡아서 1구역 일반분양을 평당 3000만으로 추정해보자.

일반분양분 1049이나 계산 편의상 1000가구에 전부 25평형이라 가정하면     

25평 x 3000만 x 1000세대 = 7500억이 일반분양 수입이다.

여기서 일반분양 1000세대 건축비 및 부대비용을  평당 800으로 가정하자.

이촌동 첼리투스 50평형 1대1 재개발부담금이 세대당 5.4억으로 평당 1000 약간 넘는다.

거기는 초고층으로 올렸으나 성수동은 평당800 이면 무난하지 싶다.  

25평 x 800만 x 1000세대 =2000억을 위 일반분양수입 7500억에서 제하면

일반분양 수익은 5500억 조합원수 1365명으로 나누면 가구당 평균 4억이라는 개발이익을

얻게된다.

그리고 조합원 1365명이 모두가 33평을 원한다 보고 평당 건축비 800만원으로 하면

1365명 x 33평 x 800만 = 3603.6억 가구당 평균 건축비 2.64억이다.

개발이익 가구당 4억에서 가구당 건축비 2.64억을 빼면 평균 환급액 1.36억원이다.

위 수치는 조합원 1365명이 모두 동일한 지분을 가졌다는 전제로 나온 것이니

지분의 크기(평가금액)에 따라 부담금 또는 환급액이 달라질 것이다.

방배형이 문의한 동양 33평형은 시가 7.5억이나 공시가격 4.44억(평가금액도 그수준으로

보면 된다)이므로 전체 조합원의 평균지분 정도는 충분히 상회하겠으나

일단 비관적으로 봐서 환급액은 없다치자.

이렇게 모든 상황을 가장 불리한 쪽으로 가정해도 구입대금 7.5억으로 추가부담없이 10억짜리

새아파트를 얻게된다. 문제는 완공까지 걸리는 시간이고 향후 성수동 한강변 아파트 시세다.

서울숲역 주변에 부영호텔, 대림의 주상복합 들어오고 하루가 다르게 변하고 있는

성수동일대 인프라가 구축되면 완공시점에 평당 4000만 넘어서는 일은 문제 없지 싶다.