경기도 과천시가 가장 살기 좋은 주거 및 청정도시의 위상을 되찾을 수 있을까?

자족성 상실과 주거환경 악화 등 도시경제력 쇠퇴로 고민 중인 과천시가 ‘2020 도시기본계획’ 수립을 통해 재기의 발판 마련에 나섰다. 과천은 그동안 여타 도시에 비해 잘 정리된 기반시설과 쾌적한 자연환경이 어우러져 ‘청정도시’로 각광을 받아왔다.

하지만 해마다 줄어드는 인구와 미비한 기간산업, 조성된 지 20여년이 훌쩍 지남에 따라 시설노후화 및 주차공간 부족 등 주거환경이 열악해지면서 도시 경쟁력도 예전보다 많이 약화된 상태다.

이에 과천시는 도시 리모델링에 박차를 가하고 있다. 주거와 산업,친환경.문화.관광 등 다방면에 걸친 도시기반 확충을 통해 도시 수준을 한 단계 업그레이드시키겠다는 것이다.

이를 위해 과천시는 ‘2020년 과천 도시기본계획안’을 마련, 최근 경기도에 승인 신청했다.

과천, 제2의 중흥 시대 열까?

과천지역은 이번 도시기본계획에 따라 도시 전체가 리모델링될 경우 주거·산업·문화·환경이 함께 어우러지는 복합 신도시로 부상할 전망이다. 특히 과천은 서울 강남과 가까운 데다 지식정보타운과 복합문화관광단지 조성 등 개발 재료도 많아 투자자나 주택 수요자들에게서 높은 관심을 끌 것으로 보인다.

하지만 과천 내 주거지역을 제외하곤 대부분 지역이 그린벨트나 토지거래허가구역으로 묶여 있는 데다 가격도 꽤 오른 상태여서 실수요 측면에서 접근해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

현 과천시 도시 구성

-과천시는 1980년대 초반 주택건설촉진법에 의한 대지조성사업으로 개발된 계획도시. 현재 저층 아파트 9개 단지와 고층 아파트 3개 단지, 단독주택지 3개 지구, 1개 상업지구로 구성.

-시 전체 면적은 35.813㎢로 경기도 면적의 0.35% 차지. 지형적으로 주변 관악산과 청계산 등으로 둘러싸인 형태. 용도별로는 주거지역 3.205㎢, 상업지역 0.154㎢, 녹지지역 32.451㎢ 등으로 이뤄져.(녹지지역이 90% 차지)

-과천시 인구 해마다 줄어. 시 전체 인구는 1996년 7만890명에서 2006년 6만966명으로 감소세. 가구당 인구수 1996년 2.88명에서 2003년 2.81명으로 줄어. 전체 인구 감소 속 65세 이상 고령자 인구는 최근 8년간 3.4%씩 증가. 반면 14세 이하 청소년 인구는 같은 기간 1.6% 감소.

-2020년 도시기본계획안에 따르면 2020년에는 자연적 증가 7만5200명과 사회적 증가 3만6800명 등 총 11만2000명에 달할 전망. 인구 유입 내역으로는 개발제한구역 우선해제지역 2200명, 지식정보타운 1만1100명, 공동주택단지 재건축 1만2000명, 단독주택지 재개발 8800명, 주암동 연구원부지 2700명 예상.

도시기본계획안에는 무엇이 담겼나?

-기본계획안에는 과천시가 지식정보타운 등 기간산업을 확충 자족기능을 더하는데 애를 쓴 흔적 역력.

-도시 공간 구조 체계는 1중심 2부심 공간 체계 형성. 서울에서 과천 시가지를 관통 안양·의왕에 이르는 라인을 주요 개발 축으로 설정.

-1중심 도심은 행정,업무,주거 기능을 담당. 지하철 4호선 정부청사역 상업지역 활성화와 기존 시가지 정비사업(재개발) 통해 새로운 공간구조 형성.

-2부심은 북부와 남부 중심으로 나눠 개발. 북부지역은 과천의 문화·관광·유통의 중심지로 육성. 이곳에는 국립과학관·과천화훼종합센터 등 조성 계획. 남부지역은 연구·교육·상업·주거 기능 담당. 미래 배후주거 수요 대비하는 역할 맡을 예정. 도시자족성 강화의 밑바탕으로 계획. 수원·안양·의왕·성남 등 타 지방자치체와 첨단산업단지를 연계하는 방안도 포함.

단계별 개발 계획

-도시공간구조의 개편 전략과 직결되는 사업부터 시행 예정.

-지역 균형 고려하고 개발여건이 양호한 지역부터 개발 착수. 5년 단위 4단계로 구분해 진행. 2단계(2006~2010년) 계획으로 우선 개발제한구역으로 묶여 있던 미개발지(0.908㎢) 개발. 국립과학관(0.244㎢)도 조성. 남부지역 시가화예정용지에 지식정보타운(1.274㎢) 및 경마장 좌측에 복합문화관광단지(0.185㎢) 등 조성.

-3단계(2011년~2015년) 개발계획은 보전용지에 과천화훼종합센터(0.27㎢) 조성.

-4단계(2016년~2020년)는 주암동 연구원부지(0.082㎢) 개발사업 진행 예정.

교통망 확충

-광역교통망과 주간선도로망으로 나눠 개발.

-광역교통망으로는 도시내 주요 지점과 고속도로 연계. 제2경인고속도로를 가로망 계획에 반영해 광역적 연계체계 확립. 과천~봉담간 고속도로 일부 구간 확대 계획

-주간선도로로는 지식정보타운 우회도로 건설해 과천~봉담간고속화도로로 통과교통 우회 처리 예정.

-이밖에 전철역을 중심으로 자전거도로 대거 신설·확충해 통근·통학 네트워크 구축 계획.

 

주요 개발 사업

▶과천 지식정보타운

-과천시 갈현·문원·과천동 일대에 171만㎡ 규모로 조성. 첨단기업의 연구·업무 기능, 지원시설, 종사자 주거시설이 완비될 첨단기업 연구단지.

-시는 도시기본계획 확정, 지구 지정, 개발계획 승인 등의 절차를 거쳐 2009년초께 보상에 들어갈 계획. 2012년부터 기업 입주 예정.

▶과천 화훼종합센터

-과천시 주암동 8만2949평의 부지에 건설하는 저장·전시·판매·유통과 교육·연구 등 시설을 두루 갖춘 연면적 6만8500평 규모의 초대형 화훼 클러스터. 국비 962억원과 도·시비 각 1189억원 등 총 3340억원 투입 예정.

-지구단위 계획 수립과 환경영향 평가 등 절차 밟아 2011년 완공 목표.

단독주택 정비사업 활발

-단독주택 재건축 등 정비사업 활발.

-원문·별양·중앙·부림동 등 과천시 단독주택지역은 1980년대 초반 조성. 이미 준공된 지 20년이 넘어.

-관심 대상지로 별양동(236가구)과 부림동(260가구), 문원2단지(400가구)의 단독주택지 재개발사업 단지. 현재 각 지역에서 재개발 추진위원회 구성하는 등 재개발 사업 가시권 진입.

-입지 여건이 좋은 데다 주변 개발 재료도 많아 투자들의 관심 꾸준. 현재 단독주택 지분값은 3.3㎡당 평균 2000만~2700만원 선. 개발 기대감 크지만 시장 침체 영향으로 매물도 없고 매수세도 없는 편.

투자 전략 및 유의점

-과천지역 단독주택용지 경우 대지 합병을 통한 공동개발 가능. 하지만 공동개발시 공동주택 중 아파트를 제외한 용도로 규정하고 있어 5층 이상 건립할 수 없어 투자 유의해야.

-사업은 이제 걸음마 단계. 따라서 장기 관점에서 접근해야.

-재건축 시장도 장기 침체 늪에서 헤어나지 못해. 개발 재료 불구하고 시장에 여전히 급매물이 있고 매수세도 거의 없어. 부동산업계에선 2006년 아파트값이 단기 급등한 데 따른 후유증 때문으로 풀이.

-과천시내 재건축 대상 단지는 12곳. 재건축 연한 강화 등으로 이들 단지 모두 재건축되려면 적어도 20여 년은 기다려야. 따라서 실수요적인 측면에서 접근하는 게 좋아.

-토지 시장도 조용. 대부분 지역이 그린벨트로 묶여 개발 제한받아. 또 토지거래허가 구역으로 묶여 투자자 입질 많지 않아.

-과천지역엔 그린벨트로 묶여 있는 곳 많아. 이들 지역에서는 각종 개발행위가 엄격하게 제한되는 만큼 투자 자금이 장기간 묶일 가능성 커. 따라서 그린벨트 해제 및 개발 가능 여부 등을 사전이 점검한 뒤 투자 나서야.