(1) 독바위역 북한산 힐스테이트 3차

지역: 은평구 불광동
교통조건: 6호선 (및 신분당선(예정)) 독바위역 초역세권
시세: 전용 84 4.5~4.7억
입주시기: 2011

장점: 싸다.
신축이고 아파트 내장재나 브랜드 등이 괜찮다.
등산로가 바로 붙어 있는 친환경 아파트이면서도 초역세권이다.
신분당선 동빙고 삼송 구간이 개통되면
광화문역 10분 서울역 16분 강남역 28분 판교역 45분이다.
gtx와 신분당선 선로공유하면 삼성역까지 1회 환승으로 25분이다.
세대수가 많다.
은평구 1위 상권인 연신내역 상권과 생각보다 멀지 않다.
인서울이고 어쨌든 도심과의 거리가 멀지 않다.
생각보다 내부순환로 및 구기터널 등이 가깝다.
초등학교와 인접해 있다.



단점: 진입 도로가 2차선이다.
중학교 고등학교 학군이 좋지 않다.
초등학교가 임대아파트 및 주변 다세대와 믹스이다.
확장성이 떨어진다.
등산로와 붙어 있어 외부인이 옆으로 지나다닌다.
남쪽으로 승용차를 몰고 내려가려면 동부간선로/내부순환로/서부간선도로 정체를 피할 수 없다.



참고: blog.naver.com/~~~

독바위역~강남역 27분(신분당선 서북부연장 개통후)
독바위역~광화문역 9분 (신분당선 서북부연장 개통후)
독바위역~판교역 43분 (신분당선 서북부연장 개통후)



(2) 금정역 래미안 하이어스
지역: 경기도 군포시 산본동
교통조건: 1호선, 4호선 (및 gtx c선(예정)) 금정역 역세권
시세: 전용84 5.3~5.6억
입주시기: 2010
장점: 산본신도시 기반시설 공유 가능하다.
금정역의 특성상 가산디지털단지와 여의도와 우면R&D센터들(와 4호선 라인 도심지역 출퇴근이 가능하다.
gtx c가 뚫리면 양재역 12분, 삼성역 16분이다.
세대수가 많다.
일부 동은 초등학교와 인접해 있다.
gtx 역세권인 것을 생각하면 가격이 떨어지지는 않을 것이다. 그 타마신도시조차 역세권은 그리 크게 떨어지지 않았다.
알짜기업인 LS산전 직주근접수요가 있다.
수원광명고속도로 개통되면 남쪽으로 내려가기 편리하다.


단점:
경기도이고 군포시이다.
시화/반월 주변의 공급폭탄으로 인해 산본신도시 자체의 시세/이미지 추락 및
그 유탄을 맞을 것이 우려된다.
gtx c도 그나마 의정부 수서간 ktx 선로공유, 과천 ~ 금정 과천선 선로공유라 시행 가능성이 있는 것인지라
gtx b보다는 훨씬 낫지만 시행 여부가 약간 불확실하다.
금정역 ~ 하이어스간 안습 지역이 있으며 일부 동은 초교 학군을 그 안습 다세대와 믹스한다.
금정역세권 개발 계획이 불분명하다.
상권이 주로 금정역보다는 산본역과 범계역에 몰려 있다.


(3) 청량리역 래미안 크레시티
지역: 동대문구 전농동
교통조건: 1호선, 경의중앙선 (및 gtx c선, ktx(예정)) 청량리역 역세권
시세: 전용84 5.9~6.1억
입주시기: 2013

장점: 전농4구역 개발로 인해 3~5년 안에 588이 저세상에 갈 가능성이 높다.
청량리 민자역사로 인해 생활편의성이 높다.
gtx c가 뚫리면 삼성역 1정거장 9분, 양재역 13~14분, 1회환승시 수서역 19분, gtx 성남역 25분이다.
세대수가 많다.

인서울이고 어쨌든 도심과의 거리가 멀지 않다.
1호선으로 이미 서울역 12분에 갈 수 있다.

잘하면 청량리에도 수서 경유 ktx가 설 수 있다.

단점:
혹시라도 전농4구역이 10년 넘게 엎어질 수도 있다.
gtx c도 그나마 의정부 수서간 ktx 선로공유, 과천 ~ 금정 과천선 선로공유라 시행 가능성이 있는 것인지라
gtx b보다는 훨씬 낫지만 시행 여부가 약간 불확실하다.
청량리역 ~ 크레시티간 전농4구역과 크레시티 사이 안습지역이 있다.
전농4구역 신축에 비해 경쟁력이 떨어질 수 있다.
중고교 학군이 떨어진다.
전농동에서 서울시 바깥이나 강남으로 내려가는 길이 막힌다.
초등학교는 현 상황에서는 뭐라 예측이나 분석을 못하겠다.........


청량리역~삼성역 7분 (gtx c 이후)
청량리역~양재역 11분 (gtx c 이후)
청량리역~수서역 16분 (gtx c a 환승, ktx는 10분)
청량리역~gtx 성남역 25분 (gtx c 이후)



이 세 신축에 비해 광교 자연앤힐스테이트의 경쟁력은 뭐가 있을까?

1) 임대 다세대 다가구 믹스가 없는 초교 학군

2) 수원/용인권의 대장주
3) 당장 신분당선이 비싸기는 하지만 ""강남역까지는"" 뚫려 있다.
4) 경기도청 직주근접 수요
5) 용인서울을 타고 "아래로 내려가는" 승용차 교통 편의성

ps) 광교중앙역~판교역 21분
광교중앙역~강남역 37분
광교중앙역~광화문 52분(신분당선 서북부연장 이후)


광교 자연앤힐스테이트의 위 세 곳에 대한 확실한 경쟁력은 이 다섯 가지인데...........

그 중 그나마 가장 강력한 메리트가 임대 다세대 다가구 믹스가 없는 초교 학군
+ 2006년식 이후 지상에 차 없는 새 아파트의 결합이다.

이 두 가지를 만족하는 곳의 그나마 들어갈 만한 가격으로의 공급이
""신도시 소셜믹스 정책""으로 인해 극히 부족하다는 것은 알고 있다.


그리고 그거로 인해 임대 다세대 다가구 믹스 학군을 불안해하는 사람들이
잠실이라던가 도곡렉슬이라던가 반포라던가 역삼동이라던가를 가고 그나마 살 수 있는 사람이 아닌 이상
광교 자연앤힐스테이트로 ""내몰린???"" 거고.
(물론 감가상각 리스크를 안은 새아파트를 선호하는 약간은 비이성적인 태도도 한몫한다.)


임대 다세대 다가구 믹스 초교 학군에 대한 거부가 주택 매수자들 사이에 상상을 초월한다면
광교 자연앤힐스테이트는 믹스 안된 새아파트의 희소성 때문에
상당 기간 동안은 현 시세인 전용84 6.5 ~ 7.0억을 유지할 것이고
(광장극동1,2차라던가 개포저층, 개포중층, 둔촌주공 재건축이 끝나기 전까지는
다세대 다가구 임대가 초교 학군에 믹스 안된 중규모 이상 단지이면서
접근 가능한 가격을 가진 새아파트의 공급이 무척 적을 것이다.
물론 개포저층도 구룡마을 임대와 중고교 학군이 믹스될 가능성이 높고 개포고층 고교 학군도
구룡마을 임대의 일부 영향을 받기는 할 것이며
둔촌주공도 중학교 학군이 차후에 길 건너편 다세대의 영향을 받을지 말지는 약간 불확실하다.)



참고) 초교 믹스 가능성 적은 신축을 찾다가 발견한 고덕래미안힐스테이트

시세: 전용84 6.9 ~ 7.5억(추부, 명덕초 배정 리스크 감안)

장점: 명덕초의 경우 명일초, 묘곡초가 있는지라 다세대 배정 가능성이 무척 낮다.
명일초, 묘곡초의 소규모학교 통폐합 칼바람에서의 생존 가능성이 강일초에 비해 높은지라
고덕주공3단지에 비해 초교 믹스 가능성이 낮다.
녹지가 생각보다 좀 있고 주방 한강뷰가 있는 세대가 일부 있다.
서울세종고속도로나 외곽순환고속도로를 타면 편하게 남쪽으로 내려갈 수 있다.
올림픽대로 접근성이 생각보다 괜찮다.
고덕강일지구에 이케아가 들어오면 이케아 및
옆에 들어올 쇼핑몰 접근성이 고덕아이파크, 고덕상록 다음으로 좋다.


단점:
어쨌든 중고교는 다세대 다가구 믹스는 어쩔 수 없다. 비율이 낮기는 한데....

얼마 안에 둔촌-고덕-명일-강일-미사에서 공급될 신축 공급물량을 감안해 보면 시세가 그리 낮지 않다.
서울세종고속도로가 지상으로 나오는 구간과의 거리가 그리 멀지 않다.

그쪽 한강은 일반인 접근이 어렵다.
9호선과의 거리가 좀 있다.
5호선 고덕역과도 거리가 좀 있다.
명일주공9단지/명일삼익그린/명일한양이나
고덕주공2/3/4단지에 비해 동쪽으로 치우쳐 보이는 이미지이다.
일부 동은 묘곡초교 배정 가능성이 있다.
한강뷰 있는 세대의 도로소음은 어쩔 수 없을 거 같으며
특히 명덕초 배정 가능한 서쪽의 도로소음은 더 심할 것이다.
명덕초 배정 가능성 높은 매물, 특히 한강뷰 매물이 부족할 가능성이 높다.
백화점을 가려면 천호동까지 가야 한다.
송도나 영종 출퇴근이 불가능하고 상암 가산 출퇴근도 무척 어렵다.


참고2) 고래힐보다는 초교 학군 안정성이 떨어지나
믹스 초교 학군이 되지 않은 상태를 상당 기간 유지할 가능성이 상당히 높은 고덕주공3단지
시세: 전용84 배정 지분 5.1~5.3억
추부 감안하면 6.2 ~ 7.0억 정도 추정??????

장점:
단지가 초교를 둘러싸 다세대 다가구 임대 믹스 초교 학군이 아닐 가능성이 꽤 높다.
세대수가 많다.
어쨌든 인서울이다.
버스 조금 타면 바로 9호선 보훈병원역 (2018 예정, 및 고덕역/한영고사거리역(예정))이고
5호선 상일동역 역세권인 동들도 좀 있다.
서울세종고속도로나 외곽순환고속도로를 타면 편하게 남쪽으로 내려갈 수 있다.
생각보다 녹지가 많다.


단점:
일시에 둔촌-고덕-명일-강일-미사에서 공급될 공급물량을 감안해 보면 시세가 그리 낮지 않다.
생활편의시설을 이용하려면 고덕강일지구나 천호역, 고덕역 일대까지 가야 한다.
중, 고교 학군은 다세대 다가구 믹스가 불가피하다.
동쪽으로 치우쳐 보이는 이미지이다.
아래쪽 다가구, 다세대가 주로 진학하는 상일초교가 언제까지 유지될지에 대한 리스크가 있다.
이주 문제나 부동산 경기로 인해 사업이 늦어질 수도 있다.
송도나 영종 출퇴근이 불가능하고 상암 가산 출퇴근도 무척 어렵다.


개인적으로는 고덕래미안힐스테이트 명덕초 배정 가능 동과 광교 자연앤힐스테이트의 가격차이가 5000만원 이내라면
과감히 고덕래미안힐스테이트 명덕초 배정 가능 동으로 갈아탈 것을 추천한다.

또한 광교 자연앤힐스테이트와 고덕주공3단지 재건축후 예상가격이 같은 가격이라면
상일초교 소규모학교 통폐합만 10~20년 내 일어나지 않는다면
당연히 고덕주공3단지가 나아 보인다고 생각한다.



* 프라이어팰리스나 롯데캐슬퍼스트 등은 다세대와의 초교 학군 믹스가 불가피하므로 논외.

* 어차피 이 위의 아파트들의 브랜드는 다 1,2위 이미지 건설사의 브랜드인
래미안, 힐스테이트니 브랜드로 인한 거부는 별로 없을 것이다.
(물론 광교는 경기도시공사 시행이기는 한데...)



ps)
gtx 신분당선 3차국가철도망계획(선로공유 예상) 예상소요시간

신분당선 서울역 기준/광화문 기준(시청역 없이 바로 갈 경우)/광화문 시청 기준
녹사평 2.5분 +4분/+6분 +3분
동빙고 4분 +4분/+6분 +3분
한남뉴타운 중앙부 6분 +4분/+6분 +3분
신사 11분(대피 감안) 15분/17분 14분
논현 13분 17분/19분 16분
신논현 15분 19분/21분 18분
강남 17분 21분/23분 20분
양재 19분 23분/25분 22분
양재시민의숲 22분 26분/28분 25분
청계산입구 25분 29분/31분 28분
제2테크노밸리역(경부고속도로 동쪽 구 도로공사 본사 근처) 29분 33분/35분 32분
판교 31분 35분/37분 34분
정자 35분 39분/41분 38분
미금 38분 42분/44분 41분
동천 40분 44분/46분 43분
수지구청 42분 46분/48분 45분
성복 44분 48분/50분 47분
상현 46분 50분/52분 49분
광교중앙(아주대) 49분 53분/55분 52분
광교(경기대) 51분 55분/57분 54분

북쪽 구간의 경우
***독바위역 서울역 15분 광화문 9분 시청 12분
(세검정 독바위 터널로 한번에 가서 4분
세검정 효자동 2.5분 효자동 광화문 2.5분)
은평뉴타운남단 서울역18분 광화문 12분 시청 15분
삼송역 서울역 24분 광화문 18분 시청 20분 예상한다.


참고로 이 예상시간은 광화문~동빙고근처 공유구간 내 gtx 대피 1회 및 현 신분당선 차량 스펙(기동가속도 3.0~3.2???km/h/s 강남정자구간 선로최고속도 90km/h) 기준으로 산출.


선로공유시 참고로 gtx 서울역 기준/광화문 기준(시청역 없이 바로 갈 경우)/광화문 시청 기준
삼성 10분/14분/16 13분
수서 14분/18분/20 17분
성남 19분/23분/25 22분
구성 23분/27분/29 26분
동탄 29분/33분/35 32분



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ps2)
오마베 사강 집은 궁금했는데 네이버 네티즌들이 벌써 찾았다. 오마베 사강 남양주는 자동완성에 있고 세부 아파트는.. 그 안의 위브 대단지 중 하나다.