자기자본 3.5억과 부부수입 월 700정도 있으면 나름 1억 이상은 안 떨어질 괜찮은 집들인 4.5~5.5억짜리(독바위역 북한산힐스테이트3차라던가 금정역 래미안 하이어스라던가) 집을 살 수 있다.

물론 자기자본이 4.0억이면 더 가능성이 있는 5.5~6.5억짜리 집 예를 들면 래미안크레시티라던가 당산역 유원2차(추부 감안해서)라던가 하는 데를 살 수 있다. 물론 좁게 사는 거를 감수하면 수서까치마을이나 일원현대 가장 작은 평수에 살 수 있다.

초유망주이지만 재건축 속도가 빠른 한남하이츠는 전용85 신축 기준으로 자기자본 대출 1억 기준 6.7 7.0억 들고 개포5단지는 대출 2억 땡기면 전용70 신축 기준으로 자기자본 6.2억 든다.

내가 송도 영종 발령받을 거 같지 않으니 2030년까지 화장실이 1개라 해도 맘 편하게 살고 싶다라 하면 올림픽선수촌을 추천하는데 시세가 8.0억인지라 최소 6.0억의 자기자본은 필요함.

그 중 한남하이츠와 개포5단지의 총 필요 비용을 계산해 보니

한남하이츠 2019 철거 예상
2022 추부 지불 예상
전용89 현시세 6.1억
대지지분 61미터제곱 18.5평 예상감정가 5.4억

수익활용가능 용적률 250프로
건축비 플러스 조합비용 전용85 4.5억
필요대지지분 현실적 10.3평 34미터제곱
잔여대지지분 27미터제곱
잔여대지지분 가치는 27미터제곱 대지지분의 일반분양 수익
전용85 일반분양 9.0억 예상
건축비 플러스 조합비용 4.5억
분양수익 전용34미터제곱당 4.5억
50 * 27/34 35.73 천만원

추부가 조합비용 플러스 건축비 빼기 잔여대지지분가치
4.5 -3.5 = 0.95억
대강 자기자본 추부 리스크 버퍼 0.6억 포함해서 대출 1억 포함해 7.7억 필요함. 자기자본 6.7억 필요함.

비슷한 연차와 비슷한 특성을 가진 광장극동1 2차는 학군이 좀 더 좋고 초역세권이라 구석진 것을 약간 극복할 수 있기는 한데 한남하이츠보다 대지지분이 적고 일반분양가가 비슷하게 나올 것으로 예상되므로 자기자본이 더 많이 들 것으로 보임.

개포 5단지 2019에서 2020년 철거 예상
2022에서 2023년 추부 상환개시 예상
전용53 현시세 7.5
대지지분 13.63평
예상감정가 5.2억
수익활용가능 용적률 275프로
건축비 플러스 조합비용 전용85 5.0억(보수적 예상)
필요대지지분 현실적 9.36평 30.9미터제곱
잔여대지지분 4.24평
잔여대지지분 가치는 4.24평 대지지분의 일반분양 수익
전용85 일반분양 11.5억 예상(일반분양 분양가를 보수적 예상)
건축비 플러스 조합비용 5.0억
분양수익 대지지분 전용30.9미터제곱당 6.5억
65 * 4.24*3.3/30.9 29.4천만원

추부가 조합비용 플러스 건축비 빼기 잔여대지지분가치
5.0 -2.94 = 2.05억
대강 자기자본 추부 리스크 버퍼 0.6억 포함해서 대출 1억 포함해 10.1억 필요함. 자기자본 9.1억 필요.

전용70일 경우
건축비 4.2억
필요대지지분 25.45미터제곱
잔여대지지분 19.55미터제곱

분양수익 산출을 위해서 전용85를 다시 썼음.
전용85 일반분양 11.5억 예상(일반분양 분양가를 보수적 예상)
건축비 플러스 조합비용 5.0억
분양수익 대지지분 전용30.9미터제곱당 6.5억
65 * 19.55/30.9 41.12천만원
추부가 조합비용 플러스 건축비 빼기 잔여대지지분가치
4.2 - 4.11 = 0.1억
대강 자기자본 추부 리스크 버퍼 0.6억 포함해서  8.2억 필요함. 대출 1억 땡기면 자기자본 7.2억 필요. 대출 2.5억 땡기면 자기자본 5.7억 필요함.

개포 67은 감정가 혹은 일반분양가가 조금 덜 나올 것으로 보여 추부 0.2에서 0.3억 더 붙는다고 예상하면 됨.



ps) 아름마을 선경(현시세 6.0억)이나 과천주공4단지(현시세 6.5억)는 둘 다 일반분양가가 9.0~9.5억이 나오면 현 시세로 재건축 가능. 그럼에도 총비용은 8.0억이 나올 것임.  차라리 현 시세가 5.1억이고 대지지분이 17 18평 정도 되는 당산 유원제일2차가 일반분양가 8.0억이 나온다 한들 사업성은 괜찮음.


ps2) 사실 신혼부부 첫주택 구입의 첫번째 큰 문제는 6억 정도의 자기자본과 화장실 1개의 불편을 감수해야 하는 올림픽선수촌(다행히? 너무 튼튼하게 짓고 너무 세대수가 많아 9.1대책이 있다 한들 2030년까지는 재건축 철거가 없을 거로 보인다)이 아닌 이상 15년 후의 고교학군, 특히 여아학군(이 밑의 지역 중에는 남고천국인 수서역 근처 일** 모 동네가 있다)의 일반고 학군 소셜믹스 수준을 예상할 수 없다는 것이다. 이런 15년 후의 일반고 학군 소셜믹스 불확실 리스크는 올림픽선수촌이 아닌 이상 당산 산본 독바위 명일 과천 청량리 마포는 물론이거니와 광장동 개포 일원본동조차도 다 가지고 있다.

심지어 훨씬 더 비싸게 줘야 들어가는(2023 2024에는 철거할 테고 중층재건축의 감정가 및 추부 감안하라) 목동조차 재건축시 여론이 안 좋으면 잠실5단지처럼 장기전세는 이야기도 못 꺼내고 소득제한 있는 국민임대 강제 배정 크리를 당할 수 있다.

두 번째 큰 문제는 15 20년간 발생할 부부들의 근무지이동이다. 올림픽선수촌이 학군 리스크가 없다한들 최근 기업들의 유입이 좀 있는 송도나 특히 영종으로는 출퇴근이 불가능하고(마곡 상암 판교 평촌 가산동까지는 올선에서 어찌 비벼보겠는데...) 송도나 영종으로 15 20년간 계속 출퇴근해서 전세 주고 글로 이사가는 것조차 보장도 못 한다. 송도는 gtx b가 뚫리면 그나마 출퇴근이 가능할 거 같지만,......
그리고 올선의 경우 지방 발령으로 인한 주말부부의 경우 ktx 수서역 서울역으로 바로 가는 노선이 없고 5 3호선 환승 혹은 5 4호선 환승을 해야 한다는 것이 있기는 하다... 차라리 고속터미널은 9호선 뚫리면 환승 없이 바로 갈 수 있음.

*** 그러고 보니 송도에게는 gtx b가 양날의 칼이다. 그거 뚫리기 전에는 인천논현지구를 제외한 타 수도권에서 송도로의 출퇴근이 사실상 불가능하여 송도에 생각보다 많이 이전하고 있는 직장인들의 거주수요를 독점했으나
(그래서 생각보다 송도오피나 논현지구 연수구 원룸이나 찜질방의 단기전망은 괜찮음. 송도 근무 때문에 타 수도권 지역을 떠날 수 없어 주말부부를 하거나 회식 마치고 찜질방에 머무는 사람들이 앞으로 엄청 많아질 것임)
그거 뚫리면 gtx b를 타고 훨씬 학군 거주요건 좋은 곳에서 출퇴근이 가능해진다.