판교가 벤치마킹한 다마신도시 75% 폭락사례

부동산 75% 대폭락의 심볼인 1995년 완공의 도쿄근처 타마뉴타운...

-윤상원님께서 주장하신 그 다마신도시 입니다. 대지지분 150%인 5층 타운형이죠-



일본부동산 75% 대폭락의 심볼인 1996년완공의 도쿄근처 "타마뉴타운"을 소개합니다.

타마뉴타운은 쾌속전철로 신주쿠에서 35분거리의 도쿄 서쪽에 30키로 떨어진 곳에 있습니다.

참고로, 우리나라 판교신도시는 이 타마뉴타운을 벤치마킹해서 만들었다고 하죠.

일단 객관성을 담보하기 위해 아래 아사히 신문 2003년 7월28일자 기사를 소개합니다.



「平成15年7月、東京のベッドタウンとされる多摩ニュータウンに注目が集まりました。今から９年前の平成７年３月に完成したマンションが、販売当初の平均で66％、最大で75％引きで販売に出されたのです。平均価格は90平方メートル前後で約1900万円。完全な中古物件ですが、未入居（売れ残り）ということもあり抽選には申込みが殺到。最高倍率は何と300倍を超える人気ぶりだったそうです。
しかし、当該マンションの値下げ騒動は今回が２度目。完成してから約３年後（平成10年２月）に平均で25％もの値下げ販売を行いましたが、それでも完売には至りませんでした。空き住戸の維持管理に多額の費用がかかるため、売主の東京都住宅供給公社は今回の“投げ売り”に踏み切っています。



대충 번역을 하자면,  
「2003년 7월, 도쿄(東京)의 베드타운으로 여겨지는 타마뉴타운에 이목이 집중되었습니다.

9년전의 1995년 3월에 완성된 아파트가, 판매 당초의 평균가격에서 66%, 최대로 75% 폭락 된것입니다.

평균 가격은 90평방미터 전후에서 약 1900만엔.

완전한 중고물건입니다만, 미입주(팔다 남은 물건) 물건이 남아 있어서 이에 추첨에 신청이 쇄도하여 최고배율은 약 300배율이 넘는 인기만점이었다고 합니다. 그러나, 해당 아파트의 가격인하 소동은 이번이 2번째. 완성되고나서 약 3년후 (1998년 2월）에 평균으로 25% 물건 가격인하 판매를 행했습니다만, 그래도 완전분양에는 이르지 않았습니다. 텅 비어 있으면 유지관리에 다액인 비용이 들기 때문에, 판매측의 동경도 주택공급 공사는 이번의 “투매”를 단행했습니다.



＜コープタウン見附橋＞ 販売履歴


日　付 　　　　　販売数 　   戸数   総戸数   平均分譲価格   平均割引率
H7年3月竣工　 　　57戸 　　 78戸    135戸     5,724万円    -----
H10年2月値下販売 13戸 　　　65戸    135戸     4,376万円    約25％
H15年7月再値下げ 65戸 　　　完売    135戸     1,927万円    約66％



目玉住戸は1階の2LDKで、完成時5189万円が1312万円（約78平方メートル）、およそ75％のディスカウントでした。
完成時に定価で購入した居住者は怒りがおさまらないのは同感ですが、一方の住宅供給公社担当者は「周辺の中古物件取引価格を参考にしており、住民感情は承知しているが、“たたき売り”と言われるほどではない」とコメントしています（朝日新聞03/7/28）。



1층의 2LDK(방2개, 거실하나 부엌)은, 완성시 5189만엔이 1312만엔 (약 78평방미터)으로,

약 75%의 디스카운트 되었습니다.

완성시에 정가로 구입한 거주자는 분노가 진정되지 않았지만, 반면에 주택공급 공사담당자는

「주변의 중고물건거래 가격을 참고에 하고 있고, 주민감정은 알고 있지만, “싸게 팔기”이라고 일컬어질 만큼이 아니다」라고 코멘트 하고 있습니다. (아사히신문03/7/28)


그런데, 이미 고액으로 분양을 받은 기존 입주민은 이걸 어떻게 받아들일까요.

대충 6억짜리가 8년이 지나도 미분양되어 2억으로 개폭락시켜 떨이처분을 한 사실을..

여기에 관련하여 아래 오사카 및 도쿄지방법원 판례가 있습니다.







市況により変動が予定される商品の売買契約が、他の同種同等の商品をそれ以下の代金で売買することにより、間接的にその財産的価値を減少させることのないようにすべき義務まで包含するものと解することは到底できない（大阪地方裁判所 平成５年４月）。

（販売開始から1年後に10～15％値引きしたことに関して）信義則上の義務に反し、社会通念上許容された限度を逸脱した違法な行為であるとは認められない（東京地方裁判所 平成８年２月）


즉,

시황에 의해 변동이 예상되는 상품의 매매계약은, 다른 동종동등의 상품을 그이하의 대금으로 매매하는 것에 대해 간접적으로 그 재산적 가치를 감소시키지 말아야 하는 의무까지 포함하는 것이라고 해석할 수는 없다.(오사카(大阪) 지방법원 1993년 4월）

(판매 시작으로부터 1년후에 10∼15% 값을 깎은 것에 관해서) 신의성실상의 의무에 반하고, 사회통념상 허용된 한도를 일탈한 위법인 행위다라고는 인정을 받지 않는다 (도쿄(東京) 지방법원 1996년 2월



한국은 일본이랑 달라서 서울에서 30Km 떨어진 신도시라도 절대 폭락하지 않을 거라는 초딩같은 말은 안해주셨으면 합니다. 오히려 일본은 현재 더 부동산이 추락하고 있습니다.

역사적으로 보면 한국의 자본주의는 일본의 자본주의 궤적을 비슷하게 밟아왔습니다.

도쿄나 서울이나 주택보급율도 비슷하며 게다가 연령별 인구분포도 비슷한 퍼센트비율이며 출산율은 1%를 겨우 넘을까 말까 하는것도 비슷합니다.

참고로, 1인당 국민소득이 4만불에 육박하는 일본에 비해, 우리는 반도 안되는 1만6천불입니다.

4만불짜리 나라의 수도인근 신도시 30평형 아파트가 2억인데, 우리는 최소 4-5억이라..



물론 일본은 지진이 많아서 고층아파트 지을때 내진설계가 법적으로 의무화되어 진도 8에도 견딜수 있게 튼튼하게 짓는다고 하는데..그럼 공사비는 더 들텐데도 2억이라..

게다가 우리는 내년 상반기까지 수도권에 20만채를 더 공급함에도 현시세 4-5억이라..



일본처럼 6억에 분양된 신도시아파트, 곧 2억으로 개폭락되어 팔릴 날 멀지 않았습니다.