서울 송파구 잠실권역 일대 재건축 아파트가 다시 관심을 모으고 있다. 잠실동 ‘잠실주공5단지’를 중심으로 한동안 주춤했던 노후 아파트의 재건축 사업이 속도를 내고 있기 때문이다. 서초구 반포지구 등 한강변 아파트 재건축 시장에 부동산 투자자들이 몰리면서 잠실 지역으로까지 열기가 옮겨온 덕도 크다. 잘 발달된 역세권 상권과 결합한 주거 지역으로서의 편의성을 갖춰서 재건축 이후의 일대 부동산 가치가 뛸 것이란 기대감도 높다. 

서울 한강변의 대표적인 대규모 아파트지구 중 한 곳인 잠실권역은 2000년대 중반 주공아파트 재건축 이후 낡은 저층 아파트지구에서 ‘新부촌’으로 거듭났다. 잠실동 ‘잠실주공1~4단지’가 재건축을 통해 ‘엘스’ ‘리센츠’ ‘트리지움’ ‘레이크팰리스’ 등 대규모 새 아파트로 탈바꿈했고, 잠실 역세권 상권과 업무지구가 결합한 주거·상업·업무 지역으로서 재조명됐다. 교통과 쇼핑 인프라를 중시하는 젊은 수요가 유입됐고 신흥 부자와 투자자들이 몰리면서 강남 아파트 가격을 빠르게 추격하는 모습도 보였다. 

대규모 새 아파트 입주 이후 금융위기를 겪으면서 한때 잠실 재건축 시장에 대한 투자 관심이 시들해지기도 했지만 최근 지역 내 개발 호재가 이어지면서 다시 관심을 모으는 중이다. 지하철 9호선 연장 개통을 시작으로 고질적인 교통난을 해결하기 위한 인프라 확충 사업이 이어지고 있다. 잠실역과 송파대로, 탄천변의 교통 환경 개선 사업이 진행되고 잠실대교와 올림픽대로 연결구간의 병목 현상을 해결하기 위한 인프라 보충이 진행 중이다. 

▶잠실 재건축 아파트값 평균 8.9%↑ 

3.3㎡당 아파트값 3256만원 ‘껑충’ 

지난 연말 상량식까지 마친 123층 높이의 제2롯데월드 롯데월드타워는 완공을 앞두고 있다. 호텔, 백화점, 문화·레저시설은 물론 컨벤션시설과 사무·비즈니스공간이 어우러진 복합문화공간으로 서울의 새로운 상징물이 될 전망이다. 송파구 남쪽으로는 문정동 법조단지와 동남권 유통단지가 들어서고 위례신도시 등 신흥 주거 지역의 개발이 꾸준히 이뤄졌다. 송파구 전반에 걸친 다양한 개발 사업들이 지역 가치를 높이는 데 기여했다. 

여기에 최근 서울 강남구와 서초구 내 재건축 사업이 속도를 내고 높은 분양 가격에도 양호한 청약 결과를 끌어내자 송파구 잠실권역 재건축 추진 아파트 가격도 덩달아 올랐다. 잠실권역이 강남구와 서초구를 이을 강남권 재건축 투자 지역으로 거듭날 것이란 기대 때문이다. 

이런 배경 아래 2015년 한 해 동안 잠실동 재건축 아파트 가격은 꾸준한 오름세를 보였다. 2015년 1월 평균 3.3㎡당 2990만원에서 올 1월 3256만원까지 올랐다. 

개별 단지의 실거래 가격도 상승했다. 지난해 1분기 10억원대 후반에 거래되던 잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 지난해 4분기에 11억원대 후반에서 12억원대 초반까지 실거래 가격이 올랐다. 신천동 장미2차 전용면적 99㎡는 지난해 5월에 8억원대 중반까지 실거래됐으나 지난해 12월에는 9억원 중반대 가격에 주인이 바뀌었다. 진주아파트 전용면적 81㎡는 지난해 1월 8억2000만원에 거래됐는데 같은 해 11월에는 9억원에 매매계약서가 쓰였다. 

요약하자면 롯데월드타워 등 지역 개발 호재와 대규모 재건축이 시너지 효과를 내면서 송파구 잠실 일대 부동산 가치 상승에 대한 기대가 높아졌고 이에 따라 잠실동과 신천동 소재 재건축 추진 아파트들의 실거래 가격이 전반적으로 상승했다. 

들썩이는 분위기를 타고 한동안 주춤했던 잠실·신천동 일대 재건축 아파트 단지들은 다시 사업 추진에 속도를 내고 있다. 잠실권역에선 10곳 이상의 아파트 단지가 재건축을 추진 중이다. 총 1만2000여가구가 재건축 대상 아파트다. 

잠실주공5단지는 지난 1월 9일 새 조합장을 선출하고 이후 사업 진행에 대한 기대감을 높였다. 지난해 전 조합장 구속 등으로 재건축 사업이 난항을 겪기도 했지만 새 조합장을 뽑고 사업을 본격화한다는 계획이다. 최고 50층, 7000여가구 규모로 재건축될 예정으로, 사업 속도를 높여 오는 2017년까지 사업승인과 관리처분까지 진행할 목표를 세웠다. 잠실주공5단지는 잠실 역세권 재건축 단지 중 가장 큰 관심을 모으는 단지로서 용적률 상향을 통한 초고층 개발을 기대하는 투자자가 많다. 

신천동 장미아파트도 사업을 구체화하고 있다. 1~3차는 지난해 말 통합재건축을 추진하기로 하면서 재건축 통합 예비추진위원장을 선출하고 추진위원회를 구성 중에 있다. 지하철 잠실역과 잠실나루역을 이용할 수 있는 역세권 대단지며 1~3차를 통합해 재건축할 경우 총 3522가구의 대단지로 거듭난다. 이 단지는 잠실대교 남단에 위치해 교통이 편리하고 교육 환경이 좋아 실수요 관심이 높은 곳이다. 

신천동 미성과 크로바아파트도 통합재건축을 다시 추진하면서 속도를 낼 전망이다. 통합재건축 시 총 1350가구 규모 사업장이 되는데, 재건축에 반대하는 상가 조합원을 제외하고 재건축을 검토하는 방향 등으로 해결책을 모색하고 있다. 재건축 추진 속도를 높이기 위해 통합재건축 조합 변경 신청을 진행 중이다. 

이 밖에 신천동 진주아파트도 내부 갈등이 봉합되는 모습을 보이면서 재건축 사업 추진을 재개했다. 잠실동 우성아파트는 지하철 9호선 연장과 탄천변 개발 등에 힘입어 투자 관심이 늘어나 재건축 사업이 본격화할 가능성이 높아졌다. 이 아파트 1~3차는 지난해 재건축 정비계획안이 통과된 후 조합 설립을 추진 중이다. 통합재건축을 통해 2000가구 이상으로 신축된다.

잠실 재건축 아파트는 투자할 만할까. 일단 결론은 ‘그렇다’다. 

그간 정부가 건축 규제, 용적률 등 재건축 사업 요건을 완화한 데다 지난해 아파트 가격이 크게 오르면서 서울 강남권 재건축 아파트들의 사업성이 개선됐다. 송파구 잠실 일대 재건축 시장도 마찬가지다. 

잠실 일대 재건축 아파트 단지들은 최근 서초구와 강남구 재건축과 비교해 상대적으로 주목을 덜 받았지만 올해 재건축 사업이 본격적으로 속도를 내고 투자자들의 관심이 늘어날 전망이다. 잠실동과 신천동 소재 주요 단지들이 통합재건축을 시도하고 조합 내부의 갈등 요소를 해결하면서 재건축 발목을 잡던 요소가 해소되는 모습을 보이기 때문이다. 최근 송파구 지역 전반에 대규모 개발 호재가 많았고 다른 한강변 아파트지구와 비교할 때, 상업·업무시설이 주거시설과 잘 결합된 곳이어서 향후 재건축이 진행된 후에는 활동성이나 편의성을 중시하는 수요자들의 관심을 끌 수 있다. 

다만 주요 재건축 아파트의 사업이 아직 초기 단계라는 점은 유의할 대목이다.
 조합이 설립조차 되지 않은 단지도 있고 그 간의 조합 내부 갈등 사례를 돌이켜보면 재건축 사업 완료까지 어떤 변수가 또 생겨날지 장담할 수 없다. 또한 지난해에 비해 올해 주택 시장의 회복세가 둔화될 것이라는 전망도 무시할 수 없는 변수다. 위례신도시 등 주변 수도권 신도시에 주택 공급이 늘어나면서 경쟁 주택 시장이 커진 부분도 염두에 둬야 한다. 단지별로 선호도와 재건축 사업성의 차이도 크기 때문에 적절한 투자 대상을 선별하는 것도 투자자에게는 중요한 과제다. 

[김규정 NH투자증권 부동산연구위원 / 사진 : 류준희 기자]