안녕하세요 부동산갤러 여러분

급하게 가계약을 해놓고 나니 뒤늦게 덜컥 하는 마음이 들어 여기저기 묻고 있는데 불안감만 커집니다..

읽기 귀찮으실 글인 걸 알지만 이렇게라도 문의 드려봅니다.

신축다가구주택에 100만원을 토지주에게 입금하고 가계약을 한 상태입니다.
건물등기부등본은 아직 안 나왔고, 등기가 나오면 건물주와 계약을 다시 하기로 했습니다.

근저당 채권최고액 7억 2천 이 있고 (부동산 말로는 주인이 상환이나 감액등기할 의지 없다고 합니다. 상환하면 뭐 재산이 드러나서 안된다나..)
6가구는 전세집이고 이중 한 세대는 집주인이 거주할 것이라고 부동산측에서는 말하긴 했습니다.
6가구에 대한 전세금 총액은 9억원이 조금 넘을 것 같습니다.
나머지 10세대는 1.5룸 및 원룸으로 최우선변제 범위에 들 것 같고 그 액수는 3억2천이 되겠지요.

10세대에 대한 보증금은 확실하지 않은데 최소 3억은 넘겠지요..
건물 시세는 부동산측에서 장담한다고 말하는 것이 20억 넘을 것이라 하고,
원래 건물 매매가는 말 안해주는 거라고..하면서
 자세히는 말해주지 않았지만 정 의심이 간다면 이 내용은 입주일에 확인을 시켜준다고 합니다.

시세를 18억으로 낮추어 잡고 경락액 75% 받는다고 가정하면 13.5억,
13.5-3.2(최우선변제)-7.2(근저당)=3.1억 이 남는데, 집주인 다음으로 2순위가 되어도 참 빠듯합니다.
순위를 최대한 앞당겨 달라고 말하니 부동산에서는 등기 나오자마자 연락주겠다고는 하는데 특약에는 못 써주겠다 하고...

전입신고, 입주 를 갖춰야 대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 우선변제권을 가진다 라고 알고 있는데,
문제는 제가 전세자금대출을 받아야 하기 때문에
 계약서 쓴 날 확정일자, 전입신고를 하더라도 입주는 대출심사가 끝나고, 대출이 승인된다는 가정 하에 잔금을 치러야 할텐데..
이렇게 되면 계약서상 잔금일이 입주일로 인정되어 잔금일 자정부터 대항력을 갖추게 되나요?

그리고 다가구주택의 경우 1금융권에서 대출이 어렵다고 하는 말이 있는데
 버팀목전세자금대출이 가능한지..와 심사에 걸리는 기간은 얼마 정도 소요되는지 궁금합니다.

그리고 계약일이 하루에 모두 이루어질텐데, 모든 임차인들이 계약당일에 전입신고, 확정일자를 갖춘다면 동순위가 되어 경매배당시 안분배가 되겠지요?

여기서 특히나 입주에 관한 명확한 개념이 찾아봐도 애매하네요..

혹여 집주인과 협의하에 실입주를 계약당일에 하고, 후에 잔금을 치루게 되어도 잔금일이 입주일로 간주되어 잔금일 기준으로 대항력이 갖춰지는지... 궁금합니다.

부동산주장 시세20억 다가구에 총보증금 13억 이상, 근저당7.2억....소위 깡통집도 이런 깡통집이 없는데..관둬야하나요...

대항력만 갖춰지면 들어가고 싶은 집인데...

조언을 구합니다.

그럼 안녕히 계십시오.