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이 글에서 댓글로 이야기하다가 이어서 씀.

* 유동닉 '상암시민'과 '3333'의 주장

 : 상암은 기업이 몇개 들어오지 않았던 07-08에 피크였고 이후 떨어짐, 따라서 마곡도 여기서 못오르고 곧 떨어짐. 그러니 팔고 딴데가라.

* 이하 반론(일단 저는 상암을 좋아합니다. 아래 내용을 읽고 상암의 안티라고 오해하지는 말아주길 바랍니다.)

1. 07-08년도에 피크였던 것이 상암뿐인가?

-가장 본질적인 질문이다.

 상암을 포함한 서울과 수도권 대부분은 다 07-08에 피크였다.

 왜 항상 08년 금융위기라는 주요 변수는 무시하는가?

 08금융위기가 없었더라도 08년도 가격이 피크였을거라고 자신할수 있는가?

2. 마곡과 상암개발의 양적 질적 차이는 왜 무시하는가?

마곡은 개발규모 면에서 상암을 압도하며, 따라서 파급효과도 더 클수밖에 없다.

-주거지와 공공/지원부지 모두 배제하고, 5.67배 차이

마곡지구의 산업연구부지는 1,902,671㎡

상암지구의 사업부지는 335,134㎡

물론 연구단지 특성상, 인구밀도는 마곡이 낮아서 서울시 추산 17.5만명의 상주인구가 예상됨. 상암은 6만. 약 3배 차이

참고로 아래 마곡사진에서 주황색으로 표시한 면적이 상암 사업부지면적과 거의 비슷함

(LG사이언스파크 부지면적이 약 17.6만 제곱미터로, 실제 상암 전체 사업부지의 절반수준임)

3. 마곡과 상암의 개발속도의 차이가 과연 없는가?

(1) 마곡과 상암의 주요 거주지 입주연도(시프트 및 임대 제외) : 마곡은 2014년, 상암은 2003년을 기준으로 삼아도 무방할 것임

마곡엠밸리 1차(2856세대) 2014년

마곡힐스테이트(603세대) 2015년 

마곡엠밸리 2차(520세대) 2016년 

마곡13단지 힐스테이트마스터 (1194세대) 2017년

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상암월드컵파크 1차(3611세대)  2,3단지 2003년도, 5,6,7단지 2005년도, 4단지 2006년도 입주

상암월드컵파크 2차(664세대) 2010년 입주

(2) 입주이후 선도적 입주부지 개발현황 (마곡은 17~18년_입주 4~5년차, 상암은 07~08년_입주5~6년차)

(마곡의 경우 상암과의 형평성을 위해 이미 공식으로 착공식 올린것만을 포함시켰음)

LG사이언스파크(2014.10 착공) (2017. 1단계 준공, 2020년 최종준공예정) 부지면적 176,685m2 연면적 1,110,000m2

롯데 중앙연구소(2015.03 착공) (2017.06 입주예정) 연면적 83,102m2

이랜드 글로벌R&D센터(2015.10 착공) (2018.02 준공 입주예정) 연면적 250,000m2

보타닉공원(2015.11 착공) (2017.10 부분개장, 2018.05 전체개장)

마곡 주요호재중 하나인 9호선 마곡나루역 급행화와 공항철도 마곡역의 개통도 2017년 연말 예정 

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4. 마포구와 강서구 내에서 상암월드컵파크와 마곡엠밸리가 갖는 상대적 입지는?

상대적 입지가 우위에 있을수록 향후 지역의 랜드마크로서 가격방어력 및 유입인구의 흡수능력이 높다고 판단한다.

- 08년 3분기를 기준으로 하나 현재를 기준으로 하나, 월드컵파크의 가격은 마포구 타 주거지 대비 높다고 볼 수 없는 수준이다.

  즉 마포구에는 상암보다 선호도 높은 주거지가 충분히 존재한다.

  마포구의 전통적 장점이 도심접근성이고 최근엔 한강뷰와 대단지브랜드신축이 중요하다고 할때 상암월드컵파크는 둘다 마포구내 다른지역에 밀린다. 마포구 타지역대비 도심접근성도 별로고 지하철도 먼데다가 1000세대 넘는단지가 인기단지중에 없고 입주10년이 넘었다.

  '상암'이라는 브랜드가치, 도보출퇴근, 개발기대감, 풍부한녹지 등 마포구 다른지역과는 다른 것을 장점으로 내세우는 곳이지 상대적 우위가 크지 않다.

  마포구에서 월드컵파크4단지가 랜드마크가 되어야 할 이유는 무엇인가? 

  물론 상암에 새로운 지하철노선이 논의중이긴 하나 과거의 가격추이를 분석하려는 이 글의 취지상 의미가 없으니 언급하지 않겠음

- 강서구에서 마곡엠밸리 및 마곡힐스테이트는 타 주거단지 대비 확실한 가격우위를 보이는 곳이며, 

  특히 엠밸리7단지는 5호선&9호선급행&공항철도를 모두 도보로 이용하는 곳인데다가 산업단지 및 보타닉공원, 심지어 향후 신세계복합몰과도 도보 5분내로 제일 가깝다. 

  그래서 강서구의 랜드마크가 될 이유가 확실하다. 강서구에 학군이 더 좋은 곳은 있을지언정 다른인프라가 확실한데다 1000세대 넘어가니 인근에서 독보적인 가격대가 된다.

  교통과 인프라의 절대적우위는 시간이가도 바래지 않는 것이다.

5. 결론

왜 상암은 08년도를 피크로 하락하였고, 왜 그이후 이전의 위용을 떨치지 못하는가?

(1) 이는 08년 금융위기에서 찾을 문제이다.

(2) 그 이후, 투자자의 개발기대감을 충족시켜줄 호재실현이 너무 늦었다.

(3) 서울의 중산층 거주지로서 지하철접근성은 가격형성에 아주 중요한 요소이고, 이를 충족시키는 대체재가 마포구에 많이 나타났다.

+ 그래서 결국, 방송사의 집중적 입주가 발생한 2013~15년 전후로 상승을 했는가 안했는가? 

  분명히 했다. 올해야 대세상승이었으니 그렇다 치고, MBC입주 전후로도 수천만원 상승현상이 나타났다.

  그렇다면 마곡에 대기업들이 집중적으로 입주하는 2017~18년 전후로 더이상의 상승이 없다고 할수 있을까?